Invertir en hotelería en Costa Rica: la guía para inversionistas 2026

La guía en resumen

Para inversionistas con noventa segundos: lo que ofrece el mercado, dónde está la oportunidad y cómo CHN Hospitality Partners le ayuda a llegar a ella.

Tres claves del mercado

1. La demanda es internacional y crece en el Pacífico. Costa Rica recibió 2.943.991 visitantes internacionales en 2025, con un gasto promedio de US$1.848 por persona. Las llegadas por el aeropuerto de Liberia crecieron cerca de un 51 % entre 2019 y 2025 (ICT; cálculo propio). Capítulo tres.
2. Costa Rica es boutique. El país tiene 56.950 habitaciones hoteleras en 3.095 establecimientos, un promedio de 18,4 habitaciones cada uno (ICT, 2025). Muchos son operados por sus dueños y construidos por sus fundadores, y las transiciones de fundadores son el origen de las adquisiciones. Capítulos tres y doce.
3. Ponga precio a la moneda. Los hoteles facturan en dólares y pagan la mayoría de sus costos en colones, y en julio de 2026 un dólar compraba aproximadamente un 30 % menos colones que en el promedio de 2022 (BCCR; cálculo propio). Evalúe los márgenes en colones. Capítulo dos.

Dónde está la oportunidad

Según nuestra experiencia, muchos de los hoteles que vale la pena tener cambian de manos de forma privada, mediante mandatos confidenciales y presentaciones, porque la discreción protege las reservas, el equipo y las condiciones por los que paga el comprador. Los compradores preparados y con un perfil claro llegan primero. Las partes dos a cinco explican cómo.

Cómo le ayuda CHN Hospitality Partners

Tara Nowacki llegó a Costa Rica como inversionista; Daniel Chavarría tiene más de 40 años en la industria turística de Costa Rica. Cada cifra de esta guía tiene fuente y fecha.

Por qué existe esta guía

Los mejores hoteles de Costa Rica cambian de manos cada año. Esta guía le muestra dónde, y cómo ser el comprador al que se los ofrecen.

La mayoría de los compradores internacionales empiezan como se busca en Estados Unidos y Europa: sitios de anuncios, páginas de agencias y portales. Esa vía muestra una parte del mercado. Según nuestra experiencia, muchos de los hoteles que vale la pena tener cambian de manos de forma privada, entre dueños y compradores presentados por alguien de confianza del dueño.

Una vez que usted entiende cómo funciona ese mercado privado, se abre rápidamente. Aquí los hoteles cambian de manos con regularidad, y un comprador preparado con un mandato claro es exactamente a quien los dueños quieren conocer.

Esta guía explica cómo funciona ese mercado y cómo acceder a él. También presenta el país: la economía, la demanda turística, la ley sobre propiedad y compra, los impuestos, la planilla y la residencia, siempre con la fuente y la fecha junto a cada cifra. Está escrita para compradores internacionales que buscan la ruta más corta hacia el activo correcto.

No es un folleto de ventas. No contiene ninguna propiedad, ningún dueño ni ningún precio, porque todo lo que representamos es confidencial y así se mantiene. Lo que contiene es el mecanismo.

La economía que sostiene al hotel

Una inversión hotelera depende tanto del país como del edificio. Este capítulo presenta el país en cifras con fuente.

Costa Rica es una economía pequeña y abierta de unos 5,2 millones de habitantes, con una trayectoria democrática poco común en la región y una constitución que abolió el ejército como institución permanente en 1949. Ingresó a la OCDE como su miembro número 38 en mayo de 2021, el cuarto de América Latina. Nada de eso garantiza un rendimiento, pero explica por qué el capital de largo plazo se siente cómodo aquí.

Tres datos de ese cuadro importan a un comprador de hoteles. El crecimiento ha sido constante más que espectacular, impulsado en gran parte por las exportaciones de zonas francas, lo que significa una clase profesional en crecimiento y un corredor de viajes de negocios más activo. Los precios han bajado, no subido, lo que ayuda a sus costos pero no a su tarifa. Y el país sigue calificado por debajo del grado de inversión, aunque todas las agencias lo han mejorado desde 2025. Existe financiamiento local, pero con precio de mercado emergente, y conviene planificar su estructura de capital en consecuencia.

En lo político, la elección presidencial de febrero de 2026 se decidió en primera ronda, y el segundo lugar reconoció el resultado. El escenario base es la continuidad, no el sobresalto.

El colón, y por qué decide su margen

Un hotel costarricense factura en dólares y paga en colones. Cuando el colón se aprecia, el margen se comprime por ambos lados del balance.

El banco central aplica un régimen de flotación administrada. Durante la mayor parte de los últimos cuatro años, el colón se ha apreciado frente al dólar.

La mayor parte de los ingresos por habitación se fija en dólares, porque la mayoría de los huéspedes son internacionales y la tarifa compite a nivel internacional. La mayoría de los costos no: la planilla, las cargas sociales, los proveedores locales, los impuestos municipales y buena parte del mantenimiento se pagan en colones. Un hotel cuyos ingresos en dólares se mantuvieron estables entre 2022 y 2026 vio caer el valor en colones de esos ingresos aproximadamente un 30 % entre el promedio de 2022 y julio de 2026 (cálculo propio), mientras sus costos en colones se mantenían o subían.

Lo que significa para usted

• Lea los estados históricos en ambas monedas. Un margen que se ve débil en colones puede ser un efecto cambiario y no un problema de gestión, y lo contrario también es cierto.
• Pregunte cómo fijó el vendedor el precio del activo. Un dueño que piensa en colones y uno que piensa en dólares pueden llegar a cifras muy distintas a partir de los mismos estados.
• Planifique el momento de su conversión. Si financia la compra o la renovación en dólares, el tipo de cambio del día en que convierte es parte real de su costo. No citamos un tipo de cambio actual porque varía a diario; consulte bccr.fi.cr antes de modelar cualquier cosa.
• Evalúe la estructura de costos en colones. No asuma que la moneda dará la vuelta. Modele lo que gana el negocio si no lo hace.

La demanda turística, según la serie oficial

El instituto nacional de turismo publica cada mes la serie de llegadas. Es la cifra más confiable de la hotelería costarricense, y la mayoría de los inversionistas nunca la lee.

Fuente: ICT, informes de llegadas internacionales de diciembre de 2025 y septiembre de 2026, con base en registros migratorios. Solo llegadas de no residentes; se excluyen los pasajeros de cruceros. Las variaciones de 2026 son frente a enero a septiembre de 2025.

Quiénes vienen

En 2025 Estados Unidos envió 1.627.807 visitantes, más de la mitad de todas las llegadas. Canadá envió 274.081 y Europa 471.642, encabezada por Alemania, Francia, el Reino Unido, España y los Países Bajos. En los primeros nueve meses de 2026, Canadá fue el mercado grande de mayor crecimiento, con un alza del 23,9 %, y Europa subió un 7,3 %. Un hotel cuya mezcla de huéspedes se inclina hacia Europa o Canadá depende menos de un solo mercado de lo que sugiere el promedio nacional.

Cuándo vienen

Diciembre y marzo son los picos; septiembre y octubre, los meses más bajos. De diciembre a abril se concentró el 51,9 % de todas las llegadas de 2025 (cálculo propio con base en la serie mensual del ICT). La costa del Caribe tiene otro patrón de lluvias y sus mejores meses no coinciden con esta curva, de modo que la estacionalidad nacional no es el modelo adecuado para un activo en el Caribe.

Cuánto se quedan y cuánto gastan

Fuente: ICT, encuesta aérea de salida, visitantes no residentes por vía aérea. La metodología de la encuesta cambió entre 2020 y 2023. La estadía de 2025 es la más corta de la serie desde 2006.

Cuántas habitaciones compiten por ellos

El instituto de turismo estima 56.950 habitaciones en 3.095 establecimientos a finales de 2025, un promedio de 18,4 habitaciones cada uno. Menos de la mitad de esas habitaciones, 26.631 en 654 establecimientos, están registradas ante el instituto. Es un mercado de propiedades pequeñas, independientes y en su mayoría operadas por sus dueños, y buena parte cambia de manos de forma privada.

Fuente: ICT, oferta de hospedaje 2003 a 2025. Incluye propiedades no registradas; excluye alquileres vacacionales. Estimación con base en el estudio de campo del instituto de 2017, sus registros y datos de metabuscadores.

El turismo generó US$5.543,7 millones en divisas en 2025 (banco central, preliminar), frente a US$3.980,1 millones en 2019. El instituto no publica una serie nacional de ocupación ni de tarifa promedio que hayamos podido localizar, así que ante cualquier cifra nacional de ocupación que le muestren, vale la pregunta: ¿de quién es esa cifra?

Qué prever

Todo mercado tiene sus variables. Estas son las que conviene incorporar a su modelo desde el primer día.

Las estadías son más cortas

El visitante promedio se quedó 10,3 noches en 2025, frente a 12,6 en 2019. Estadías más cortas implican más rotación, mayor costo de distribución por noche vendida y más presión en los meses intermedios. Los activos que venden una experiencia completa, con alimentación, actividades y traslados, suelen sostener mejor la duración de la estadía que los que venden solo una cama.

El crecimiento llega en oleadas

Las llegadas aéreas cayeron de forma interanual en la mayoría de los meses del primer semestre de 2025 y luego se recuperaron con fuerza en el último trimestre. En 2026 el primer trimestre fue el más fuerte del que se tiene registro, y agosto y septiembre volvieron a ser negativos. Considerando todas las vías, los primeros nueve meses de 2026 siguieron por debajo de los mismos meses de 2019, porque las llegadas terrestres no se han recuperado. Evalúe un hotel con sus propios últimos doce meses, no con un titular nacional.

El colón fuerte

Se trata en el capítulo dos. Es la mayor presión macroeconómica sobre los márgenes operativos desde 2022.

Seguridad

El Organismo de Investigación Judicial registró 873 homicidios en 2025, el tercer año más alto del que se tiene registro, según lo publicado en enero de 2026. Estados Unidos ubica a Costa Rica en el Nivel 2, “extreme las precauciones”, en su alerta de viaje emitida el 2 de abril de 2026. La violencia se concentra en zonas específicas y rara vez afecta a los visitantes, pero la percepción viaja más rápido que las estadísticas y llega a las decisiones de reserva. Pregunte cómo perciben la ubicación específica los huéspedes a los que se dirige.

La mitad de la oferta es informal

Más de la mitad de las habitaciones del país están en establecimientos no registrados ante el instituto de turismo, y los alquileres vacacionales quedan fuera incluso de ese conteo. Su competencia es más amplia y menos visible de lo que muestra cualquier lista oficial.

Agua, permisos y tiempo

En gran parte del país, la disponibilidad de agua es la restricción determinante para crecer, y los permisos toman más tiempo de lo que esperan los compradores extranjeros. Ambos temas se tratan documento por documento en la octava parte.

Las reglas tributarias están cambiando

Un proyecto de ley presentado en septiembre de 2026 gravaría las rentas pasivas de fuente extranjera de los residentes fiscales costarricenses, lo que cambiaría el tradicional esquema territorial para algunos inversionistas. Sigue siendo un proyecto. El capítulo veintidós explica qué abarcaría y qué no.

Fuentes: series de llegadas y de la encuesta de salida del ICT; cifras del OIJ según lo publicado por delfino.cr, 5 de enero de 2026; alerta de viaje del Departamento de Estado de EE. UU., 2 de abril de 2026; expediente legislativo 25.796.

Cómo leer lo que es público

Los resultados públicos son de cuatro tipos. Conocerlos le ahorra semanas.

Anuncios de propiedades vendidas hace años

Nadie retira un anuncio. La página sigue en línea porque genera consultas, y las consultas son el producto. Usted escribe, le dicen que la propiedad ya se vendió y le ofrecen otra cosa. Ese era el propósito del anuncio.

Anuncios de agencias que ya cerraron

Un número de teléfono que no contesta nadie, una empresa sin rastro legal, un sitio web actualizado por última vez hace varias temporadas. Un sitio puede sobrevivir por años a la empresa que lo creó.

La misma propiedad a cuatro precios distintos

La información no exclusiva pasa de mano en mano, y varias de esas manos suman la comisión que esperan antes de que llegue a usted. Lo que recibe es un precio con varias comisiones esperadas apiladas encima. El capítulo ocho trata este tema a fondo.

Activos con asuntos pendientes

Un defecto en el título, un problema de acceso, la falta de carta de disponibilidad de agua, una concesión sin resolver, una ubicación en declive, un pasivo laboral del que nadie quiere hablar. Siguen visibles porque no se venden.

Cómo evaluar cualquier anuncio en cinco minutos

• Pregunte directamente: ¿está disponible hoy, y tiene usted un mandato escrito del dueño?
• Pregunte cuándo confirmó el vendedor el precio por escrito por última vez.
• Pida la ocupación, la tarifa promedio diaria y el ingreso por habitación disponible de los últimos doce meses.
• Haga una búsqueda inversa de las fotografías. Las mismas imágenes recicladas en varias agencias indican que nadie ha visitado el lugar recientemente.
• Verifique si la empresa existe como persona jurídica y si alguien en ella ha cerrado una transacción hotelera.

Si cuatro de las cinco respuestas son débiles, no está viendo inventario. Está viendo publicidad.

Muchos hoteles se venden de forma privada

Funciona bien para terrenos y casas. Los hoteles se venden por otro canal.

Costa Rica sí cuenta con infraestructura de listado múltiple, y parte de la comunidad de corredores la utiliza. Para terrenos y propiedades residenciales es útil. Dos factores la limitan mucho en hotelería.

Cobertura. Según nuestra experiencia, gran parte de lo que realmente está a la venta nunca llega a ella, y la selección no es aleatoria. Los dueños que publican son los que menos tienen que perder por hacerlo. Los dueños con los negocios operativos más sólidos son los que más tienen que perder, así que son los más propensos a quedarse fuera. Usted no está buscando en una muestra del mercado. Está buscando en la parte que estuvo dispuesta a dejarse ver.

Propósito. Un sistema de listados publica propiedades. Un hotel en operación es un negocio que posee una propiedad: personal con derechos laborales acumulados, reservas futuras comprometidas con tour operadores, una licencia de operación, condiciones con proveedores, un historial de reservas, una mezcla de distribución, una calificación de reputación. Se transfiere como negocio, mediante una compra de acciones o cuotas o una transferencia estructurada de activos, y se valora por lo que genera.

Nada de eso tiene un campo en un anuncio inmobiliario. Por eso, un hotel que sí aparece en un sistema de listados suele venderse como edificio, por alguien que vende edificios, a un comprador que descubrirá el negocio después.

A eso se suma la ausencia de las dos características que hacen confiable un sistema de listados en otros países: nada obliga a nadie a retirar un activo vendido, y la exactitud no se exige. Tampoco se publica el historial de transacciones, así que no hay datos de tiempo en el mercado ni comparables.

Cómo elegir al asesor correcto

En hotelería, la credencial que cuenta es un mandato sobre un negocio.

Costa Rica tiene corredores certificados y asociaciones profesionales, y las firmas serias pertenecen a ellas. Muchas son muy buenas en lo que hacen. Pero la certificación no es un requisito legal para ejercer, así que una firma acreditada y alguien que creó un sitio web el año pasado aparecen uno al lado del otro en sus resultados de búsqueda, sin nada visible que los distinga.

La distinción más útil: lo que usted compra es un negocio, así que la calificación que cuenta es la intermediación de negocios.

Por eso, la pregunta útil para cualquier persona en este mercado, antes de preguntar por certificaciones, es esta: ¿usted intermedia negocios o propiedades? Luego pida la ocupación, la tarifa promedio diaria y el ingreso por habitación disponible de los últimos doce meses. La segunda respuesta demuestra si la primera es cierta.

La pregunta que lleva a la fuente

Un mandato directo le conecta con el dueño.

Un dueño le comenta a un conocido que tal vez venda algún día. El conocido se lo cuenta a un agente. El agente se lo cuenta a dos más. Alguien redacta una descripción y una cifra, y la cifra empieza a circular.

Cuando llega a usted, puede haber pasado por cuatro manos, cada una esperando cobrar, ninguna con autorización escrita y ninguna capaz de responder una sola pregunta operativa. Pida los últimos doce meses y la cadena guarda silencio, porque la respuesta tendría que venir del dueño, y nadie en la cadena puede llamarlo.

Por qué importa un mandato directo

• Un precio ficticio. Usted negocia contra una cifra que el dueño nunca aceptó. Si la acepta, paga de más; si la rechaza, puede dejar ir un activo que el dueño habría vendido en términos razonables.
• Sin información. Una cadena no puede armar un data room.
• Sin proceso. Sin exclusividad, sin calendario, sin marco de verificación. No se puede planificar una transacción sobre un rumor.
• Una disputa de comisiones en espera. Si llega al dueño por otra vía, varias partes pueden alegar que fueron ellas quienes lo presentaron. Esa disputa cae sobre su cierre, no sobre el de ellas.

Los mandatos no exclusivos son normales y legítimos en Costa Rica, también en firmas profesionales. Lo que importa es que el intermediario tenga un mandato.

Lo que protegen los dueños

Mientras venden, los dueños protegen cuatro cosas: su distribución, su equipo, sus proveedores y su posición en la comunidad.

Los compradores extranjeros suelen percibir la confidencialidad de este mercado como un obstáculo, y a veces la interpretan como evasiva. Bien entendida, es lo más útil que puede saber, porque le indica dónde está el inventario y cómo llegar a él.

Uno. Distribución

Los hoteles boutique y lodges costarricenses dependen de la demanda intermediada en un grado que sorprende a compradores de mercados donde dominan los canales directos y de marca. Los tour operadores receptivos, las empresas de gestión de destinos, los mayoristas y las agencias especializadas comprometen huéspedes y grupos con meses de anticipación, y asignan ese negocio futuro con un criterio por encima de todos: la confianza en que la propiedad se operará igual la próxima temporada.

Una propiedad que está públicamente a la venta no pasa esa prueba. El operador pasa los grupos de la próxima temporada a una propiedad de la que está seguro. No es hostilidad, es una gestión de riesgo competente. Pero el efecto en el dueño es inmediato: las reservas futuras caen, meses antes de que aparezca cualquier comprador.

Luego el ciclo se cierra. Reservas futuras más débiles debilitan los últimos doce meses. Los últimos doce meses son lo que evalúa un comprador. El acto de anunciar la venta reduce el precio que la venta puede lograr. No existe un mecanismo equivalente cuando se vende una casa.

Dos. Personal clave

En una propiedad pequeña, el gerente general, el chef principal y el guía naturalista principal a menudo son el producto. Los huéspedes regresan por ellos y las calificaciones de las reseñas lo reflejan. Cuando una venta se hace pública, esas personas revisan su situación de forma racional: un competidor contrata al guía, el chef acepta un contrato fijo en otro lugar. Ambas salidas aparecen en las reseñas de huéspedes en una temporada, y en este mercado una calificación de reseñas es un activo comercial, porque el sector de viajes especializados filtra por ella.

Tres. Proveedores y crédito

Las condiciones de crédito en la hotelería pequeña se basan en la relación. Un proveedor que se entera de que el negocio está cambiando de manos puede acortar los plazos o pedir pago por adelantado. El capital de trabajo se estrecha en el peor momento posible. Donde hay deuda, los acreedores empiezan a hacer preguntas que no estaban en el calendario.

Cuatro. Huéspedes, comunidad y competencia

Los huéspedes que regresan se enteran de que la propiedad está a la venta y esperan una temporada para ver qué pasa. En un pueblo pequeño, las familias del personal, los proveedores y los vecinos lo saben en pocos días. Y un competidor que sabe que usted está vendiendo sabe que no está reinvirtiendo, y fijará precios y hará promoción contra usted toda la temporada.

Cómo la distribución mayorista influye en el valor

Vale la pena entender bien el mecanismo, porque también le indica qué evaluar.

Una parte significativa de las noches vendidas en la hotelería boutique costarricense llega por intermediarios y no por reserva directa:

• Tour operadores receptivos y DMC que arman itinerarios de varias paradas para agencias extranjeras. Venden el país, no su propiedad.
• Mayoristas que contratan tarifas y cupos por adelantado para revenderlos.
• Agencias especializadas en observación de aves, buceo, surf, bienestar y aventura, con bases de clientes reducidas y opiniones firmes.
• Grupos y series, donde un solo operador puede representar un gran bloque de noches anuales.

Póngase en el lugar del operador. Usted coloca grupos con ocho a doce meses de anticipación en una propiedad que podría tener nuevo dueño, nueva gerencia y quizás otro concepto cuando lleguen sus clientes. Tiene alternativas, el costo de cambiar es bajo y el costo de que su cliente tenga una mala experiencia es alto. Así que cambia.

Lo que esto significa para usted como comprador

Primero, respete la confidencialidad. Cuando un asesor no nombra una propiedad antes de un NDA, esta es la razón. Un comprador que menciona una supuesta venta a un contacto local puede dañar de forma material el activo que intenta comprar, y pondrá fin a su propio acceso al proceso.

Segundo, evalúe con cuidado la mezcla de distribución, porque ahí está el valor. Las preguntas que importan:

• ¿Qué parte de las noches es intermediada y qué parte es directa?
• ¿Qué tan concentrada está? Un operador que representa una parte muy grande de las noches anuales es un punto único de falla.
• ¿Las relaciones están contratadas o dependen personalmente del dueño que se va?
• ¿Cuáles son las tarifas netas contratadas frente a las tarifas directas? Una ocupación alta a tarifas mayoristas muy descontadas es un activo distinto a la misma ocupación vendida en directo.
• ¿Cuáles son los plazos de liberación de los cupos, y existe una cláusula de cambio de control?
• ¿Existe siquiera capacidad de reserva directa: sitio web funcional, motor de reservas, base de datos de huéspedes, gestión de calificaciones de reseñas?

Los compradores sofisticados negocian la transición de forma explícita: un periodo de traspaso en el que el vendedor presenta personalmente las relaciones con los operadores, compromisos de continuidad del personal clave y un anuncio acordado a los socios comerciales después del cierre, presentado como inversión y no como sacudida. Bien manejado, los socios mantienen sus cupos. Anunciado antes de tiempo, no.

Lo que la discreción le da al vendedor

Frente a lo que ofrece la publicidad, la discreción protege más valor. Por eso los dueños la eligen.

Un anuncio público produce volumen: consultas de personas que nunca comprarán, corredores que buscan volver a publicar, vecinos curiosos y un pequeño número de compradores reales escondidos entre el ruido. El dueño no necesita volumen. Necesita tres compradores calificados, y un asesor con un registro de compradores puede conseguir tres sin decírselo a nadie más.

La confidencialidad también preserva la posición negociadora. Una propiedad que todos saben que lleva dieciocho meses a la venta invita a un descuento. Una propiedad que nadie sabía que estaba disponible, no. El tiempo en el mercado es, en sí mismo, una rebaja de precio.

Y hay una dimensión humana que conviene tomar en serio. Muchos de estos dueños construyeron el negocio durante décadas, emplean a personas que conocen desde hace veinte años y viven en la comunidad. No permitirán que su personal se entere de la venta por un sitio web. En un mercado donde el personal es la mitad del producto, protegerlo es una decisión comercial además de personal.

Lo que reemplaza a la publicidad

El mecanismo tiene una forma estándar, y reconocerla le indica rápidamente si la persona con la que habla está llevando un proceso real.

• Un mandato de venta firmado que le da al asesor autoridad para representar el activo.
• Un código de referencia permanente. Externamente, el activo solo se menciona por su código. Ni en un teaser, ni en el asunto de un correo, ni en el nombre de un archivo.
• Un teaser anónimo. Categoría, escala, región general, modelo de ingresos, tesis. Un buen teaser no permite a ningún lector identificar la propiedad.
• Registro del comprador y un NDA por activo, que nombre los vehículos y afiliadas mediante los cuales usted podría adquirir.
• Un data room preparado, armado una vez y respondido una vez.
• Visitas organizadas como estadías normales de huésped, sin aviso al personal.
• Un cierre con depósito en garantía (escrow), con la comisión del asesor liquidada al cierre.

El vendedor cambia alcance por control. Usted cambia comodidad por acceso a un inventario que nadie más está viendo. Ambas partes salen ganando en ese intercambio frente a un proceso público.

Cuatro tipos de oportunidad, y a quién conviene cada una

Elegir el tipo correcto desde el inicio ahorra meses.

Uno. Negocios en operación

Un hotel, lodge o resort que está operando, con personal, reservas futuras, licencias y una mezcla de distribución. Usted compra flujo de caja y un equipo, con la propiedad debajo. Conviene a compradores que quieren ingresos desde el primer año, a dueños operadores y al comprador que busca agregar valor, porque un activo en operación mal gestionado pero con buena base es la apuesta de mejora más confiable del país: gestión de ingresos, disciplina de canales, reservas directas y una calificación de reseñas elevada a la franja por la que filtra su segmento de mercado. Riesgos principales: el pasivo laboral acumulado, los ingresos que dependen personalmente del dueño saliente y las cuentas familiares mezcladas que deben normalizarse antes de que las cifras signifiquen algo.

Dos. Propiedades sin operación

Construidas pero cerradas, o con muy poca actividad. A veces un fundador se retiró y simplemente se detuvo; a veces se disolvió una sociedad; a veces el concepto dejó de funcionar mientras el edificio seguía en buen estado. Usted compra un inmueble y una posición de licencias, sin flujo de caja y sin equipo. Conviene a compradores que reposicionan, a operadores de marca que buscan una estructura en una ubicación a la que de otro modo no tendrían acceso, y a inversionistas que pueden financiar un periodo cerrado. Riesgos principales: el estado de un edificio que ha estado expuesto a la humedad, licencias vencidas que quizás no se reemitan para el uso previsto, y el costo y la duración reales de la reapertura. Evalúe el costo y el plazo completos de la reapertura. La ventaja: no hay obligación de continuidad del personal ni pasivos por reservas futuras, así que la transacción en sí es más limpia, y un activo cerrado no tiene riesgo de distribución por la publicidad.

Tres. Proyectos de desarrollo

Terreno con un concepto e, idealmente, con permisos, viabilidad ambiental y una carta escrita de disponibilidad de agua ya en mano. Usted compra opcionalidad y una posición de permisos. Conviene a desarrolladores, a compradores con una marca o formato específico que ubicar, y a inversionistas con horizonte largo. Riesgos principales: los plazos de los permisos, el costo y los atrasos de construcción, el plan regulador costero cuando interviene la zona marítimo terrestre, y la diferencia entre un permiso que existe y un permiso que cubre lo que usted pretende construir. La prueba que importa: un proyecto con agua y viabilidad ambiental aseguradas es una clase de activo distinta a uno con un terreno hermoso y un plan. Ponga precio a esa diferencia.

Cuatro. Joint ventures y coinversión

Un dueño que no quiere vender del todo, pero quiere capital, un socio, un operador o una vía para crecer. Usted compra una posición junto a alguien que se queda. Conviene a inversionistas que quieren exposición sin operar, a operadores con capacidad pero capital limitado, y a compradores que entran al mercado de forma gradual. Riesgos principales: la gobernanza, siempre. El control, las materias reservadas, los aportes de capital, el bloqueo, la mecánica de valoración y la vía de salida deben acordarse mientras todos siguen en buenos términos. Conviene saber: en la hotelería familiar costarricense, esta estructura suele estar disponible donde una venta total no lo está. Un dueño que no venderá el negocio que construyeron sus padres bien puede aceptar un socio.

Las regiones, en breve

Cinco mercados que se comportan de forma muy distinta, y ninguno se valora con la misma lógica.

Pacífico Norte y Guanacaste

El mercado más desarrollado y competitivo del país, con un sólido acceso aéreo internacional por el lado del Pacífico. Demanda impulsada por paquetes, estadías más cortas, mayor volumen. Un mercado líquido de terrenos residenciales crea una ilusión de transparencia que no se extiende a la hotelería. La disponibilidad de agua es la restricción determinante para el desarrollo en gran parte del noroeste seco, así que la carta de disponibilidad no es un trámite aquí, es el activo. La oportunidad se concentra en transiciones de fundadores, propiedades mal gestionadas con buena ubicación y producto desactualizado, y proyectos detenidos con permisos en mano.

Pacífico Central

Demanda madura impulsada por la visita a los parques nacionales y un buen acceso por carretera desde la capital. Una mezcla densa de hoteles pequeños y propiedades boutique. La competencia es real y la visibilidad se mantiene todo el año.

Pacífico Sur y la península de Osa

Remoto, de una biodiversidad extraordinaria, exigente en logística. Los lodges aquí atienden a naturalistas, buzos, investigadores y un segmento de aventura de alto gasto. El acceso suele ser en avioneta o en bote, los costos operativos son altos y las barreras de entrada son reales, lo que hace que los activos sean casi irremplazables. La duración de la estadía aumenta con la lejanía, y el huésped espera que se le atienda por completo, lo que cambia por entero la economía de alimentos, bebidas y actividades.

Costa del Caribe

El mercado hotelero menos institucional del país. Precios de entrada más bajos, tarifas promedio más bajas, una mezcla de huéspedes con peso de viajeros independientes, estadías largas y una proporción europea que se comporta distinto al flujo norteamericano hacia el Pacífico. Un patrón de lluvias propio hace que la forma de la temporada no coincida con el resto del país, así que quien modele la ocupación con promedios nacionales se equivocará. La cultura es un diferenciador real. La documentación es con más frecuencia desigual, y casi nada se publica.

Montaña, bosque nuboso y volcán

La naturaleza es el producto, y la cercanía a áreas protegidas es una ventaja duradera. Muy estacional; la pregunta comercial central suele ser si los meses intermedios pueden extenderse con otro segmento de huéspedes. La dependencia del fundador tiende a ser mayor aquí, porque el sector especializado reserva con base en la confianza personal.

Para el número oficial de habitaciones en cada región, vea el cuadro del capítulo tres.

Solo descripción regional. Nada en este capítulo se refiere a un activo específico.

Dónde está realmente el inventario

Cuatro grupos. Usted ha estado buscando en uno de ellos.

Según nuestra experiencia, gran parte del inventario negociable está en los dos últimos grupos, y ninguno se publica en ninguna parte. Buscar con más empeño en el primer grupo no los alcanza.

La vía de entrada es dejar de cazar inventario y empezar a registrar demanda, que es de lo que trata el resto de esta guía.

Redacte un mandato de compra

Una página. Es la página más productiva que escribirá.

Los asesores que tienen mandatos confidenciales comparan criterios escritos con un registro. Cuando sus criterios están por escrito, la comparación toma una tarde. Cuando no lo están, la respuesta habitual es una contestación cortés y nada más, que es lo que recibe la mayoría de los compradores y confunde con un mercado vacío.

Los seis campos

• Tipo y tamaño del activo. Hotel en operación, lodge, resort, propiedad sin operación, proyecto de desarrollo o joint venture. Número aproximado de habitaciones.
• Geografía. Regiones específicas, o una declaración explícita de que es flexible. Sea preciso: la flexibilidad amplía el campo, y la falsa precisión oculta buenas coincidencias.
• Presupuesto y financiamiento. Un rango, cómo se financia y dónde está el dinero hoy. No necesita publicar un saldo bancario. Sí necesita ser creíble.
• Intención operativa. Dueño operador, inversionista a distancia con gestión profesional, o adquirir, reposicionar y salir. Esto cambia qué activos le convienen más que el precio.
• Calendario. Cuándo puede viajar, firmar y financiar.
• Condiciones excluyentes. Exposición a concesiones, margen mínimo, renovación máxima, compromisos de continuidad del personal.

Dos hábitos que duplican su efecto. Envíelo antes de pedir cualquier cosa, empezando por el mandato y no por una solicitud de lista. Y actualícelo cuando cambie, porque un mandato desactualizado produce meses de presentaciones irrelevantes.

Registro y calificación

El inventario fuera del mercado se abre a compradores conocidos y calificados.

Un asesor con un mandato de venta firmado le ha prometido a un dueño que sus estados financieros, su planilla, su título y su identidad solo llegarán a compradores verificados que hayan firmado. Cada divulgación es un pequeño riesgo asumido en nombre del vendedor. La verificación es la forma de gestionar ese riesgo, y también es la razón por la que los buenos activos están disponibles para usted.

Por otra parte, el escrow y el cierre en Costa Rica están sujetos a supervisión contra la legitimación de capitales. Tarde o temprano habrá una revisión del origen de los fondos. Iniciarla temprano evita un atraso en el peor momento posible.

Qué se verifica

• Identidad y vehículo. Quién es usted y qué entidad adquiriría. Si aún no existe, dígalo y describa la estructura prevista.
• Financiamiento. Disponibilidad, origen y forma. Al inicio, un rango y una descripción creíble; más adelante, prueba documental, bajo NDA, en la etapa adecuada.
• Intención. Qué quiere y por qué. Aquí los vendedores suelen valorar más que el precio: la continuidad del personal, el concepto, la comunidad, el apellido de la familia en el lugar.
• Capacidad de ejecución. Si tiene abogado costarricense, contador y un calendario realista.
• Discreción. Cómo se comporta en la primera llamada. Un comprador que insiste en conocer el nombre de la propiedad antes de firmar le ha mostrado al asesor exactamente cómo trataría la información del vendedor.

Lo que no se exige

Ser una institución o un fondo. Haber sido dueño de un hotel antes. Tener efectivo en una cuenta bancaria costarricense. Residencia. Comprar el activo más grande del registro.

El registro de compradores con un asesor del vendedor normalmente no tiene costo para el comprador. En un mandato de venta, el vendedor paga una comisión de éxito al cierre, liquidada mediante escrow. Pida a cualquier intermediario que confirme su acuerdo por escrito antes de revisar su inventario.

Del primer contacto a la carta de intención

Dos procesos avanzan en paralelo. Se encuentran en la carta de intención.

Lo que ocurre antes de mostrar un activo

1. Primero, confidencialidad. No se discute nada en detalle hasta que rija en ambas direcciones. En esta etapa, el activo no existe hacia afuera.
2. Mandato. Autorización escrita para representar, que fija la comisión, el plazo, los controles de confidencialidad y lo que se puede divulgar. Sin ella no hay proceso, solo un rumor.
3. Código de referencia. Permanente, y desde ese momento la única forma de nombrar el activo fuera de la oficina.
4. Diagnóstico de valor. El negocio examinado como negocio. Las cuentas familiares mezcladas, normalizadas en una utilidad operativa defendible. La ocupación, la tarifa promedio diaria y el ingreso por habitación disponible, extraídos del sistema de gestión hotelera y no de la memoria. La mezcla de distribución mapeada, incluida la parte que es personal y no contractual. Resultan dos cosas: un rango de valor que el dueño puede defender y una lista de todo lo que le falta al expediente.
5. Preparación. Se completa la lista de faltantes: estudio registral, plano catastrado, gravámenes, documentos societarios, permisos, carta de disponibilidad de agua, declaraciones tributarias, situación de la planilla, calendario de deuda, contratos de distribución. La mayor parte del tiempo de una transacción se invierte aquí.
6. Teaser anónimo. Probado contra los controles de confidencialidad antes de su envío, incluidas las combinaciones de pequeños detalles que juntos delatan un activo.

Lo que hace usted

1. Mandato de compra. Capítulo quince.
2. Calificación y registro. Capítulo dieciséis.
3. Teasers anónimos, afines a su mandato y leídos como filtro, no como folleto.
4. NDA, por activo. Que nombre las entidades y afiliadas mediante las cuales usted podría adquirir.
5. El expediente. Preparado una vez, respondido una vez, con los faltantes declarados y no descubiertos.
6. Preguntas y luego la visita. Primero las preguntas por escrito, para dedicar la visita a lo que los documentos no pueden mostrar. Las visitas se organizan como estadías normales de huésped: sin carpetas, sin presentarse como posible comprador.
7. Indicación y luego oferta. Un rango indicativo no cuesta nada y le dice al vendedor si hay una conversación posible.

Lo que cubre una buena carta de intención

• Precio y estructura, y si se adquieren acciones o cuotas o activos.
• Qué se incluye: inmueble, sociedad, mobiliario y equipo, marca, dominio, base de datos de huéspedes, reservas futuras y los depósitos asociados.
• Exclusividad, y por cuánto tiempo.
• Alcance de la verificación, calendario y quién paga qué.
• Condiciones precedentes: consentimientos de acreedores, aprobaciones municipales, traspaso de la concesión, resolución de cualquier faltante de permisos identificado.
• Tratamiento del pasivo laboral acumulado.
• Compromisos de continuidad del personal y, cuando al vendedor le importa, del concepto.
• Traspaso: cuánto tiempo se queda el dueño saliente y cómo se presentan las relaciones comerciales.
• Arreglos de escrow y el mecanismo de cierre.
• Confidencialidad hasta el cierre, incluido cómo y cuándo se informa al personal y a los socios comerciales.

Una carta de intención normalmente no es vinculante en cuanto al precio y sí lo es en cuanto a exclusividad, confidencialidad y costos. Lea qué cláusulas obligan antes de firmar.

Diez cosas que exigirle a un asesor

El país tiene profesionales excelentes. Estas diez pruebas le ayudan a encontrarlos.

1. Mandatos reales, no anuncios reenviados. Pregunte cuántos activos tiene hoy bajo mandato firmado.
2. Confidencialidad mecánica, no prometida. Todos dicen ser discretos. Pregunte qué la garantiza: códigos en los nombres de archivo, teasers probados antes del envío, NDA por activo, registro de compradores. La confidencialidad que depende de que alguien se acuerde no es confidencialidad.
3. Intermediación de negocios, no corretaje inmobiliario. Pregunte directamente cuál de las dos hace y luego pida los datos operativos de los últimos doce meses. La segunda respuesta demuestra si la primera es cierta.
4. Cifras verificadas, con las no verificadas identificadas. Pregunte de dónde salió cada número y cuáles no están verificados. Quien presenta una estimación como un hecho le hará lo mismo más adelante, desde el otro lado de la mesa.
5. Un expediente que existe antes de que usted llegue. Pregunte qué hay hoy en el data room y qué falta todavía. Un asesor que preparó el activo sabe exactamente qué falta, porque armó la lista.
6. Capacidad de normalización financiera. Pida ver el detalle. Un solo ajuste global sin respaldo no es una normalización, es un deseo.
7. Un equipo local que usted pueda usar. Abogados, un contador que pueda verificar planilla e impuestos, un agente de escrow supervisado, peritos que puedan valorar el mantenimiento diferido. Designe a los suyos, pero un intermediario que no puede presentar un equipo creíble no ha hecho muchas transacciones.
8. Presencia dentro de la industria, no solo del mercado inmobiliario. Aquí el inventario se mueve por confianza, a través de cámaras, asociaciones, redes hoteleras y los abogados que atienden a las familias hoteleras. Quien está inserto en la industria turística se entera de un retiro o de un plan de sucesión un año antes de que se publique nada. Quien está inserto en el mercado inmobiliario se entera cuando llega a un portal, junto con todos los demás.
9. Comisiones alineadas, por escrito, sin juegos de doble representación. Pregunte quién paga, cuándo y qué pasa si la transacción no se cierra.
10. Alguien que siga ahí después de la carta de intención. Aquí las transacciones se deciden después de la oferta, durante la verificación, sobre documentos. Es exactamente cuando termina el trabajo de un agente de listados y empieza el de un asesor.

Cualquier asesor con quien valga la pena trabajar se alegrará de que usted pregunte. Si alguien se niega a responder, ya tiene su respuesta en la primera llamada, sin costo.

Quién puede ser dueño de qué, y la costa

En terreno titulado, un extranjero está en la misma posición que un costarricense. En la costa, las reglas cambian por completo, y cambian en la línea de pleamar.

Terreno titulado: en igualdad de condiciones

El artículo 19 de la Constitución otorga a los extranjeros los mismos deberes y derechos individuales que a los costarricenses, con las excepciones que establecen la Constitución y las leyes. No existe una restricción general para que un extranjero, o una sociedad de capital extranjero, sea dueño de terreno titulado, incluido un hotel. Las principales excepciones son la zona costera descrita a continuación, las franjas de dos kilómetros a lo largo de las fronteras con Nicaragua y Panamá, y los terrenos dentro de parques nacionales y reservas equivalentes.

La zona marítimo terrestre (ZMT)

La Ley 6043 de 1977 regula los primeros 200 metros tierra adentro desde la línea de pleamar ordinaria, en ambas costas y en las islas.

• La zona pública, los primeros 50 metros, no puede ocuparse bajo ningún título.
• La zona restringida, los siguientes 150 metros, no se posee en propiedad. Se tiene en concesión otorgada por la municipalidad, con la aprobación del instituto de turismo en las zonas turísticas, por un plazo de cinco a veinte años, prorrogable. El concesionario paga un canon anual en lugar del impuesto sobre bienes inmuebles.
• La participación extranjera tiene límite. No puede otorgarse una concesión a un extranjero con menos de cinco años de residencia, a una sociedad domiciliada en el extranjero, ni a una sociedad cuyo capital pertenezca en más de un 50 % a extranjeros. La asesoría legal del instituto de turismo interpreta que más de la mitad del capital debe estar en manos de costarricenses: un extranjero con residencia sigue siendo extranjero para este efecto. Un traspaso de acciones que viole el límite es nulo.
• Todo traspaso o gravamen de una concesión requiere la aprobación expresa de la municipalidad y del instituto de turismo (artículo 45). Sin ella, el acto es inválido.
• La prórroga debe solicitarse a tiempo y con el canon al día. Desde la Ley 9974 de 2021, puede solicitarse una vez transcurrida la mitad del plazo.

Donde el plan costero está pendiente

Las concesiones requieren un plan regulador costero aprobado, y muchos tramos de costa todavía no lo tienen. La Ley 10735 de julio de 2025 dio a las municipalidades ocho años más para aprobar sus planes, y permite que las edificaciones existentes en la zona restringida permanezcan a título precario, contra un pago municipal que no genera derechos. Una edificación en terreno costero sin plan no es un activo en propiedad, y tampoco es una concesión. Póngale precio en consecuencia, o no la compre.

Existen proyectos de ley para reformar el régimen costero, y en julio de 2026 el gobierno anunció concesiones en la costa del Caribe para atraer hoteles. Ninguno de los dos es ley todavía. Evalúe con la ley tal como está.

Fuentes: Constitución Política, artículo 19; Ley 6043 y su reglamento, Decreto 7841-P; criterio legal del ICT AL-1427-2022; Ley 9974 (2021); Ley 10735 (2025); Ley 2825, artículo 7. Confirme la condición costera de cualquier activo con abogados costarricenses.

Comprar la sociedad o comprar el hotel

La mayoría de los hoteles costarricenses están dentro de una sociedad. Comprar la sociedad o solo lo que posee es la primera decisión estructural, y cambia casi todo lo que sigue.

Tres cosas que conviene saber pronto

1. Los derechos del personal se trasladan con el negocio. Según el artículo 37 del Código de Trabajo, cuando un negocio se traspasa y continúa, el nuevo dueño pasa a ser el patrono de su personal, con sus derechos acumulados. El dueño saliente sigue siendo responsable solidario durante seis meses; después, la responsabilidad es suya. Una compra de activos de un hotel en operación no escapa a esto.
2. Una compra de acciones no queda automáticamente fuera del impuesto de traspaso. Desde 2012, el impuesto alcanza los traspasos indirectos, es decir, un cambio de control de una sociedad que posee inmuebles. La administración tributaria trata el traspaso de una participación mayoritaria como un cambio de control.
3. El comprador retiene impuesto por cuenta del vendedor. Desde el 6 de octubre de 2025, el comprador de un bien inmueble retiene el 2 % del precio cuando el vendedor está domiciliado en Costa Rica, como adelanto del impuesto del vendedor, o el 2,5 % cuando no lo está, como impuesto único. La inscripción depende de que se pague. Inclúyalo en la mecánica del cierre.

Los costos de cierre, rubro por rubro

• Impuesto de traspaso: 1,5 % (Ley 6999, artículo 8).
• Derechos de registro: 0,5 % sobre el mayor entre el valor declarado y el registrado (Ley 4564), más una serie de timbres.
• Honorarios notariales: fijados por un arancel oficial mínimo que los notarios no pueden rebajar. Pida una cotización escrita desde el inicio.
• Escrow, asesores legales, contables y técnicos: se acuerdan individualmente.

Quién paga cada rubro es materia del contrato. Acuérdelo en la carta de intención, no el día de la firma.

Obligaciones societarias anuales

Una sociedad que usted compra trae obligaciones recurrentes: el impuesto anual a las personas jurídicas (Ley 9428), la declaración anual de sus beneficiarios finales en el registro de transparencia del banco central (Ley 9416), sus declaraciones de renta e IVA, y sus declaraciones municipales. Pida prueba de que cada una está al día. Los atrasos en cualquiera de ellas pasan a ser suyos al cierre.

Fuentes: Código de Trabajo, artículo 37; Ley 6999 y Ley 9069; Ley 4564; Ley 9047, artículo 3; Ley 6043, artículos 45 y 47; Resolución MH-DGT-RES-0039-2025; Ley 9428; Ley 9416. La estructura y el tratamiento tributario dependen de los hechos de cada caso; confírmelos con abogados costarricenses.

Las licencias que convierten un edificio en hotel

Un hotel es un edificio más un conjunto de permisos. El edificio se puede inspeccionar en un día. Los permisos toman más tiempo, y algunos no se transfieren en absoluto.

Incentivos turísticos

La Ley de Incentivos para el Desarrollo Turístico, Ley 6990 de 1985, sigue operando mediante un contrato turístico con el instituto. Puede exonerar de aranceles e impuestos de importación los bienes necesarios para construir o ampliar una empresa turística declarada, excepto vehículos y combustible. En 2019 la administración tributaria sostuvo que la reforma del IVA había derogado estos incentivos; la Procuraduría General discrepó, y la comisión reguladora del instituto sigue sesionando. Un contrato existente pertenece a un proyecto específico. Pregunte si puede cedérsele antes de asignarle cualquier valor.

Márgenes forestales y de agua

La Ley Forestal, Ley 7575, prohíbe el cambio de uso del suelo en terrenos con bosque y protege franjas a lo largo de los ríos y alrededor de nacientes y lagos. Desde 2022, la Ley 10210 permite obras turísticas de bajo impacto en las márgenes de los ríos bajo ciertas condiciones. Revise cada plan maestro contra estas márgenes antes de confiar en él.

Fuentes: Ley 9047; Decreto 43432-S; Decreto 41370-MEIC-TUR; Ley 6990; Decreto 43898; Ley de Aguas 276; Ley 7575; Ley 10210. Confirme la situación de cada licencia para el activo específico.

Los impuestos que paga el dueño de un hotel

Costa Rica grava la renta donde se genera. Para un hotel, eso significa que casi todo lo que genera está alcanzado, y los detalles definen la estructura.

Impuesto sobre la renta

• Principio de territorialidad. Solo se grava la renta de fuente costarricense: servicios prestados, bienes situados, capitales invertidos y derechos utilizados en el país (Ley 7092). La renta operativa de un hotel es de fuente costarricense por definición.
• Tarifa corporativa del 30 % sobre la renta neta gravable. Las entidades más pequeñas, por debajo de un umbral de ingreso bruto anual, pagan según una escala progresiva reducida. El umbral y los tramos se actualizan cada año, así que pida a su contador las cifras vigentes.
• Ganancias de capital del 15 % sobre la ganancia, introducidas por la Ley 9635 desde julio de 2019. Para activos adquiridos antes del 1 de julio de 2019, el vendedor puede pagar en su lugar el 2,25 % del precio de venta en la primera venta. Las ganancias sobre activos afectos al giro ordinario del negocio son renta ordinaria al 30 %, lo que importa cuando un hotel en operación vende sus activos y no sus acciones.
• Los dividendos tributan al 15 %, con una exención cuando el accionista es una sociedad costarricense que realiza actividad gravada. Pueden aplicar tarifas reducidas a accionistas no residentes bajo condiciones que su asesor debe confirmar.

Pagos al exterior

Si planea pagarle a una empresa de gestión extranjera, a una marca o a una casa matriz, aplica retención en la fuente. Entre las tarifas vigentes: servicios técnicos, honorarios de gestión y regalías 25 %, intereses 15 % en la mayoría de los casos, dividendos 5 % o 15 %. Costa Rica tiene convenios para evitar la doble imposición con Alemania, México, España y los Emiratos Árabes Unidos. Un contrato de gestión diseñado sin tener esto en cuenta puede costar una cuarta parte de los honorarios.

Impuesto al valor agregado

El hospedaje tributa a la tarifa general del IVA del 13 %, y así ha sido desde que el IVA sustituyó al antiguo impuesto de ventas en julio de 2019. Una escala reducida que aplicaba a algunos servicios turísticos terminó el 30 de junio de 2023, y esos servicios pagan el 13 % desde el 1 de julio de 2023. La facturación electrónica es obligatoria para los negocios en operación; la versión 4.4 del formato pasó a ser obligatoria el 1 de septiembre de 2025. La administración tributaria trasladó sus sistemas de declaración a la nueva plataforma TRIBU-CR el 6 de octubre de 2025.

Impuestos inmobiliarios y locales

• Impuesto sobre bienes inmuebles del 0,25 % anual sobre el valor registrado o tasado del terreno y las edificaciones, cobrado por la municipalidad (Ley 7509).
• Impuesto de traspaso del 1,5 % sobre el mayor entre el precio y el valor registrado, más timbres registrales y notariales (Ley 6999). También puede aplicar a un traspaso indirecto mediante un cambio de control de la sociedad dueña del inmueble, así que una compra de acciones no queda automáticamente fuera. Pida a su abogado que lo confirme para su estructura.
• Impuesto de patente municipal. No existe una tarifa nacional. Cada cantón tiene su propia ley, normalmente basada en el ingreso bruto o neto del año anterior, con una declaración jurada anual.

Las reglas que están cambiando

Desde la Ley 10381 de septiembre de 2023, las rentas pasivas de fuente extranjera, como dividendos, intereses y ganancias de capital, están gravadas cuando las obtiene una sociedad que pertenece a un grupo multinacional y carece de sustancia económica adecuada en Costa Rica. Un proyecto de ley del gobierno presentado en septiembre de 2026, el expediente 25.796, iría más allá y gravaría las rentas pasivas de fuente extranjera de todos los residentes fiscales costarricenses, tanto personas físicas como sociedades. Está en comisión y puede cambiar o no aprobarse. No cambiaría la forma en que se grava la propia renta costarricense de un hotel, pero sí puede cambiar cómo conviene tener el hotel y dónde ubicar sus otras rentas una vez que usted sea residente.

Fuentes: Ley 7092, Ley 9635, Ley 10381, Ley 7509, Ley 6999; PwC Worldwide Tax Summaries, Costa Rica, revisado el 30 de junio de 2026; alerta tributaria de EY del 11 de julio de 2023 sobre servicios turísticos; newsflash de KPMG Costa Rica del 29 de septiembre de 2026 sobre el expediente 25.796. Tarifas a octubre de 2026. Confirme cada tarifa para su caso con un asesor tributario costarricense.

La planilla que usted hereda

En un hotel costarricense, el equipo es el mayor rubro de costo, la parte interesada más protegida y el pasivo que conviene revisar primero.

Cargas sociales patronales: 26,83 % del salario bruto, desde el 1 de enero de 2026

Fuente: tarifas de la CCSS según lo publicado por La Nación, 16 de diciembre de 2025. La tarifa fue del 26,67 % en 2025 y subió con el aumento programado de las cotizaciones de pensiones, vigente hasta 2028. El seguro de riesgos del trabajo suele facturarse como una póliza aparte del INS; verifique cómo lo registra la planilla que compra. Los trabajadores aportan un 10,83 % adicional por deducción.

Las obligaciones que se acumulan

• Decimotercer mes (aguinaldo). Una doceava parte de todo lo devengado de diciembre a noviembre, pagadera a más tardar el 20 de diciembre (Ley 2412).
• Vacaciones. Dos semanas pagadas por cada cincuenta semanas trabajadas, que en principio no pueden compensarse en dinero.
• Preaviso. Desde una semana después de tres meses de servicio hasta un mes después de un año.
• Cesantía. Se paga en caso de despido sin justa causa, según una escala que aumenta con los años de servicio y tiene un tope de ocho años. Pida a su abogado la tabla vigente.
• Los salarios mínimos los fija cada año el Consejo Nacional de Salarios, de integración tripartita, y se publican por decreto. El aumento general para 2026 fue del 1,63 %.

Cada uno de estos es una partida real del balance. Un equipo fiel y con muchos años acumula una posición que el comprador liquida, asume o incorpora al precio; el capítulo veinte explica cómo la estructura decide cuál de las tres.

Fuentes: Código de Trabajo, artículos 28, 29 y 153 y siguientes; Ley 2412; Decreto 45303-MTSS. Las posiciones laborales dependen de los hechos de cada caso; confírmelas con abogados costarricenses.

La residencia, si quiere vivir junto a su inversión

La residencia es un trámite propio, con sus propias reglas, y conviene planificarla junto con la compra.

Las vías principales

La ley de 2021 redujo el umbral para inversionistas de US$200.000 a US$150.000, y la cifra más baja sigue aplicando a las solicitudes nuevas después de que cerró la ventana de incentivos en julio de 2026. Las tres categorías de residencia otorgan residencia temporal, renovable cada dos años, y pueden llevar a la residencia permanente después de tres años. Pueden incluirse el cónyuge y los hijos. El permiso de nómada digital dura un año, renovable una vez, y no conduce a la residencia.

Dos puntos que conviene saber antes de comprar

1. ¿Su estructura califica? Los hoteles suelen comprarse mediante una sociedad costarricense. Si una inversión mantenida a través de una sociedad cuenta para la residencia de inversionista, o si debe mantenerse a título personal, requiere una respuesta por escrito para su caso.
2. La ventana de incentivos ya cerró. La Ley 9996 ofrecía incentivos fiscales y de importación, incluida la exoneración del menaje de casa y de vehículos y una reducción del 20 % en el impuesto de traspaso, a quienes calificaran dentro de cinco años. Esa ventana cerró en julio de 2026, y no encontramos ninguna prórroga. Quienes obtuvieron los incentivos los conservan por diez años.

Prevea tiempo. El trámite ante la autoridad migratoria toma muchos meses, y el calendario de su residencia legal no debería estar en la ruta crítica de su compra.

Fuentes: Ley 9996 y Decreto 43926-MGP-H-TUR; Ley 8764; Ley 10008; resúmenes de firmas de abogados y de prensa de septiembre y octubre de 2026. Las reglas de residencia cambian; confírmelas con abogados costarricenses antes de presentar la solicitud.

Banca y movimiento de fondos

El dinero que compra el hotel será examinado antes de llegar. Prepárese como lo haría para una due diligence, porque es una due diligence, sobre usted.

• La ley contra la legitimación de capitales aplica a todos en la cadena. Los bancos están supervisados por la SUGEF según la Ley 7786. Los notarios, contadores e intermediarios inmobiliarios son sujetos obligados por la misma ley y deben inscribirse ante la SUGEF. Cuente con que cada uno le preguntará de dónde provienen sus fondos.
• Prepare un expediente de origen de fondos antes de necesitarlo. Estados de cuenta bancarios, la venta o el ingreso que generó los fondos, declaraciones de impuestos y documentos societarios de cualquier sociedad tenedora. Una transferencia que llega sin este expediente puede quedar detenida durante semanas.
• Abrir una cuenta como extranjero es más lento de lo que espera. La práctica varía según el banco. Muchos exigen cédula de residencia para una cuenta completa y ofrecen cuentas limitadas a no residentes. Empiece temprano y pregunte a su abogado qué banco se ajusta a su situación.
• El intercambio de información internacional es automático. Costa Rica intercambia información de cuentas financieras con Estados Unidos mediante un acuerdo FATCA y con otros países según el Estándar Común de Reporte de la OCDE. Cuente con plena transparencia en ambas direcciones.
• Existe financiamiento local para adquisiciones, en condiciones locales. Espere primas más altas, más documentación y, a veces, garantías locales si no es residente. Las tasas y condiciones dependen de cada banco, así que compare al menos dos entidades y una opción privada.
• El escrow es común, pero no está regulado como tal. Los fondos de la compra suelen quedar en manos de un agente de escrow hasta que se inscribe el traspaso. No existe una ley específica de escrow; quien administre fondos de clientes debe inscribirse ante la SUGEF según la Ley 7786. Pida prueba de esa inscripción y haga que su abogado revise el contrato de escrow antes de transferir cualquier monto.

Fuentes: Ley 7786, artículos 15 y 15 bis; acuerdo FATCA entre Estados Unidos y Costa Rica; Ley 9068 y Resolución DGT-R-006-2018. La práctica bancaria varía según la institución.

El equipo que necesitará en el terreno

Las compras extranjeras que salen bien tienen lo mismo detrás: un pequeño equipo local, designado antes de encontrar el activo.

Trabajamos con una red de especialistas independientes en cada una de estas funciones, entre ellos Quatro Legal para adquisiciones directas en las que el inversionista quiere un abogado muy involucrado, Ambiental Process para la verificación de registros, ADUO Arquitectos para el trabajo técnico y los permisos, y Lacosta Advisors para factibilidad y valoración. Intercambiamos contactos con ellos en ambas direcciones y ninguno paga comisiones por referencia, así que cada presentación se basa en el mérito. Usted es libre de designar a quien prefiera.

Due diligence, documento por documento

La compra de un hotel en Costa Rica se decide por el expediente detrás del NDA, más que por las fotografías o el precio pedido.

A continuación están los documentos, con sus nombres locales, lo que prueba cada uno y la señal de alerta específica de cada uno. Nada de esto reemplaza a un abogado costarricense y a un contador local. Es un mapa, para que sepa qué pedir y pueda distinguir rápidamente si el expediente de un vendedor es real.

Propiedad y terreno

• Estudio registral. Certificación vigente que muestra el folio real, el propietario inscrito, el área, los linderos y cada anotación. Señal de alerta: traspasos recientes entre partes relacionadas, o un propietario inscrito que no coincide con la parte que negocia con usted.
• Plano catastrado. Señal de alerta: un plano antiguo, un área que no coincide con el registro o edificaciones fuera de los linderos del plano.
• Gravámenes y anotaciones. Hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, anotaciones de litigios, servidumbres de paso, de agua o eléctricas. Señal de alerta: una servidumbre de paso por el terreno de un vecino que es informal y no está inscrita. Si el camino al hotel no está asegurado legalmente, nada más importa.
• Expediente societario. Pacto constitutivo, registro de accionistas, personería jurídica, libros legales. Señal de alerta: trámites inactivos, o poderes que no autorizan claramente la venta.
• Zona marítimo terrestre, cuando corresponda. La concesión, su plazo y los años restantes, el expediente municipal, el cumplimiento de pagos, el estado del plan regulador costero y los límites accionarios aplicables a concesionarios extranjeros. Señal de alerta: un plazo por vencer sin prórroga iniciada, atrasos, o una estructura que no cumple las restricciones a la participación extranjera.

Permisos y licencias

• Licencia municipal de funcionamiento (patente). Señal de alerta: una patente para una actividad menor que la que se ejerce.
• Uso de suelo. Señal de alerta: un uso tolerado durante años pero nunca autorizado formalmente, que sale a la luz en cuanto usted solicita cualquier cosa.
• Permisos de construcción. Señal de alerta: el faltante clásico, cuando un fundador agregó habitaciones con los años sin tramitar el permiso de cada etapa. Tiene solución, a veces costosa, y es un punto de negociación para usted y no una sorpresa para después.
• Viabilidad ambiental (SETENA). Señal de alerta: un expediente vencido, o condiciones incumplidas de la aprobación original.
• Permiso del Ministerio de Salud, que cubra el establecimiento, la cocina, la piscina y los sistemas de agua.
• Declaratoria turística del instituto de turismo y certificación de sostenibilidad, cuando existan. Señal de alerta: vencidas y presentadas como vigentes.

El agua, el documento decisivo

Carta de disponibilidad de agua del operador del servicio o de la ASADA local, más el contrato de conexión y la capacidad realmente suministrada. En gran parte de Costa Rica, este único documento determina si usted puede agregar una habitación, una piscina o una mesa en el restaurante. Un vendedor que dice que no hay problema con el agua, sin una carta, le está diciendo que no hay carta. Señal de alerta: no hay carta, la carta está a nombre de un dueño anterior, la capacidad es inferior al consumo actual, o el distrito tiene una moratoria sobre nuevas conexiones. Un pozo privado requiere su propia autorización.

Financiero

• Declaraciones de renta presentadas (D-101) de al menos tres años, más las declaraciones del impuesto al valor agregado. Compare las cifras declaradas con los estados de gestión. Señal de alerta: una gran diferencia sin explicación documentada. Sea cual sea la explicación, usted solo puede evaluar lo que está documentado.
• Estados financieros completos, por año e idealmente por mes, con el catálogo de cuentas.
• Detalle de normalización. Vehículos, vivienda familiar, familiares en planilla, viajes personales, cada ajuste identificado y respaldado. Señal de alerta: un solo ajuste global sin detalle.
• Calendario de deuda. Cada préstamo, saldo, tasa, vencimiento, garantía y cláusula de cambio de control. Señal de alerta: deuda garantizada con activos no incluidos en la venta.
• Capital de trabajo y depósitos de huéspedes. Los pagos anticipados de estadías futuras son un pasivo que se transfiere con las reservas futuras. Acuerde de forma explícita cómo se tratan al cierre.
• Impuestos municipales y societarios. Señal de alerta: atrasos, que pueden recaer sobre el inmueble y no sobre la persona.

Laboral, el que hay que calcular con cuidado

• Planilla y seguridad social (CCSS), con historial de cotizaciones y certificación de estar al día. Señal de alerta: personal que trabaja sin aparecer en la planilla reportada. Los arreglos informales generan un pasivo real y cuantificable.
• Contratos de trabajo y derechos acumulados. La legislación laboral costarricense es protectora. La cesantía, el preaviso, el aguinaldo y las vacaciones se acumulan y son partidas reales del balance, no contingencias que se puedan pasar por alto.
• Seguro de riesgos del trabajo, vigente y acorde con el personal real.
• Litigios y reclamos, pasados y pendientes.

Obtenga un cálculo independiente del pasivo laboral acumulado total. En una compra de activos normalmente se liquida o se asume de forma explícita. En una compra de acciones viene con la sociedad, lo haya mencionado alguien o no.

Operativo

• Ocupación, tarifa promedio diaria e ingreso por habitación disponible, por mes, de tres años, exportados del sistema de gestión hotelera y no transcritos en una presentación.
• Mezcla de canales, con las tarifas netas de cada uno. Señal de alerta: una ocupación alta lograda casi por completo con tarifas mayoristas muy descontadas.
• Concentración, y si las relaciones clave son contractuales o personales.
• Contratos de distribución: tarifas, cupos, plazos de liberación, cláusulas de cambio de control.
• Reputación: calificaciones de reseñas por plataforma a lo largo del tiempo, y lo que las quejas recurrentes revelan sobre mantenimiento diferido o personal.
• Datos de huéspedes: tasa de repetición, base de datos, y si puede transferirse conforme a la ley.
• Reservas futuras: reservas confirmadas posteriores al cierre y los depósitos asociados.

Físico

• Inspección del estado: techos, estructura, daños por humedad y comején, sistema eléctrico, tratamiento de aguas, sistemas de piscina, equipo de cocina, generadores, paneles solares, conectividad, vehículos.
• Calendario de mantenimiento diferido cotizado por un contratista local, no estimado a partir de fotografías.
• Inventario de mobiliario, instalaciones y equipo, con la propiedad confirmada. Señal de alerta: equipo o vehículos arrendados incluidos entre los activos que se venden.
• Seguros: pólizas vigentes, historial de reclamos, y si la cobertura corresponde al costo de reposición.

Las cuatro verificaciones que más importan

Empiece por estas cuatro. Todo lo demás se puede negociar.

1. Acceso legal. Una servidumbre inscrita o una vía pública hasta la propiedad. Sin ella, el activo no es lo que usted cree.
2. Disponibilidad de agua, por escrito. Sin carta no hay ampliación, sin importar cuánto terreno haya.
3. Lo autorizado frente a lo construido. Lo que está en pie, frente a lo que se autorizó.
4. La situación laboral real. La planilla reportada frente al personal real, y el total de derechos acumulados.

Cómo ordenar el trabajo

Lleve lo legal, lo financiero y lo laboral en paralelo desde el primer día de exclusividad. Pida de inmediato el estudio registral y la carta de agua, porque son lo más rápido de obtener y lo que con más probabilidad pone fin al proceso. Reserve pronto la inspección del estado, porque los buenos peritos locales escasean en temporada. Mantenga una sola lista de pendientes, compartida con el asesor del vendedor, que dé seguimiento a cada punto abierto hasta su cierre. Nada preserva un negocio como que ambas partes miren la misma lista.

Quién prospera aquí

Costa Rica recompensa a un tipo particular de comprador. Así puede reconocerse.

Costa Rica le conviene si

• Quiere un negocio en operación en una democracia estable con una larga trayectoria en turismo internacional, y le satisface un crecimiento constante más que un auge.
• Puede mantener la inversión durante años. Aquí la hotelería es un ciclo largo, y los mejores puntos de entrada vienen de transiciones de fundadores que toman tiempo en madurar.
• Usted o su operador pueden administrar un hotel, o está dispuesto a designar a alguien que pueda. La mayor parte del valor de estos activos depende de cómo se gestionan.
• Puede financiar con capital propio, o con una estructura de capital que no dependa de deuda local barata.
• Está dispuesto a hacer bien el expediente: agua, acceso, permisos, laboral, en ese orden.

Otro mercado puede convenirle más si

• Necesita un rendimiento garantizado o una fecha de salida fija. Aquí nadie puede prometer de forma creíble ninguna de las dos cosas.
• Espera un mercado de anuncios públicos con ventas comparables transparentes. Gran parte de este mercado se negocia de forma privada, que es el tema de las partes dos y tres.
• Quiere una inversión inmobiliaria pasiva con un programa de alquiler. Ese es un producto inmobiliario, y esta guía trata de negocios.
• Su modelo depende de que el colón se debilite, o de una cifra nacional de ocupación cuya fuente no ha rastreado.

Cómo trabajamos con usted

Desde su primer viaje de exploración hasta la carta de intención, y más allá: dos socios en el terreno, una red de especialistas que trabajan cada uno para usted y un solo expediente de decisión sobre el cual actuar.

Llegó a Costa Rica como inversionista. Su trayectoria viene de un family office, donde gestionó el portafolio inmobiliario: restaurar propiedades, valorar negocios y estructuras, y ver el potencial de un activo. Ella lee la transacción: la estructura, lo que el edificio y el equipo pueden sostener, y lo que tiene que ocurrir, y en qué orden, para que el plan funcione.

Costarricense, con más de 40 años en la industria turística de Costa Rica. Él lee el destino: cómo se comportan los huéspedes, las temporadas, el acceso y las relaciones comerciales de una región, y hacia dónde va el turismo en el país. Cuando usted pregunta si este es el lugar correcto, Daniel es quien responde.

Trabajamos en español, inglés, neerlandés, alemán y francés. CHN Hospitality Partners es proveedor registrado de PROCOMER, la agencia de promoción del comercio y la inversión de Costa Rica; la condición de proveedor es un registro, no un aval. En nuestro registro en octubre de 2026: 25 activos hoteleros en siete regiones, con más de 640 habitaciones en total. Siete están en la costa del Caribe, nuestro terreno.

Un solo camino, a su ritmo

Ajustamos la profundidad del trabajo a la etapa en que usted está, para que invierta en verificación cuando cuenta, y los dueños le abran sus puertas cuando esté listo.

Lo que recibe: un solo expediente de decisión

Todas las evaluaciones de un activo, organizadas en torno a la pregunta que usted debe responder: ¿debo comprometer capital en este hotel, a este precio, en estas condiciones? La evaluación del destino, el registro verificado, la factibilidad y la valoración, los hallazgos técnicos y el plan de inversión de capital, los hallazgos legales y la lectura en el terreno, cada uno con el costo de lo encontrado y el orden en que debe ocurrir. Cuando las evaluaciones difieren, le decimos en cuál confiaríamos, y por qué.

Para quién actuamos, y quién paga

Dos vías, separadas, para que siempre sepa de qué lado estamos.

• Hoteles de nuestro registro: actuamos para el vendedor. El dueño nos contrata por escrito y paga nuestra comisión de éxito al cierre. Usted no nos paga nada por presentaciones, teasers ni el expediente. Lo decimos en el primer mensaje sobre cada activo.
• En esos hoteles, su propia verificación sigue siendo independiente. Nunca actuamos como su asesor en un hotel que representamos para el vendedor. Para sus evaluaciones operativas, técnicas, legales y financieras le presentamos especialistas independientes que trabajan para usted y le reportan a usted.
• Acompañamiento al comprador: actuamos para usted. Cuando nos contrata para explorar, buscar o evaluar, el alcance y los honorarios se acuerdan primero con usted por escrito. Si un hotel de nuestro propio registro encaja con su perfil, se lo decimos por escrito, antes de que lo vea, que actuamos para su vendedor.
• Usted paga directamente a los especialistas. No agregamos nada a sus honorarios ni cobramos comisiones por referencia; con nuestros socios intercambiamos presentaciones en ambas direcciones.
• Profimercadeo y Enchanting Hotels son empresas de Daniel. Siempre son opcionales, y usted conoce el costo antes de decidir.

Sus próximos tres pasos

Si llegó hasta aquí, ya sabe más sobre cómo funciona este mercado que la mayoría de las personas que llevan un año buscando en él.

Uno. Envíe su mandato de compra. La plantilla está en el capítulo quince; el formulario está en invest-costarica.com/buying-mandate. Toma unos cinco minutos, no tiene costo, y es el perfil con el que comparamos los activos confidenciales de nuestro registro.

Dos. ¿Todavía explorando? Empiece por el lugar. Si aún no sabe qué región le conviene, primero va un itinerario Explorer o un día guiado en el terreno. El capítulo anterior, “Cómo trabajamos con usted”, tiene los detalles.

Tres. Designe pronto a sus abogados. Un abogado costarricense y un contador local, identificados antes de encontrar el activo y no después. El capítulo veintiséis describe el equipo; pídanos presentaciones si le resulta útil.

Qué ocurre después de registrarse

• Una breve conversación de calificación, en español, inglés, neerlandés, alemán o francés.
• Teasers anónimos afines a su mandato, bajo código de referencia.
• Un NDA para cualquier activo específico que quiera ver, y luego el expediente preparado.
• Una visita discreta, organizada como estadía normal de huésped.

Solo orientación general. Nada en esta guía constituye asesoría legal, tributaria ni de inversión. Las posiciones legales, tributarias, laborales y costeras en Costa Rica dependen de los hechos de cada caso y deben confirmarse con abogados costarricenses para el activo específico. En ninguna parte de esta guía se identifica una propiedad, un dueño o una transacción. Las cifras tienen fuente y fecha; las leyes y las tarifas cambian, y esta edición refleja la situación al 19 de octubre de 2026.

Fuentes

Cada cifra de esta guía se puede rastrear. Estas son las fuentes que la respaldan, consultadas en octubre de 2026.

Economía y moneda

• FMI, Comunicado de prensa 26/177, consulta del Artículo IV de 2026 con Costa Rica, 29 de mayo de 2026. imf.org
• Banco Central de Costa Rica (BCCR), Memoria Anual 2023 e Informe de Política Monetaria, julio de 2026, según lo publicado por observador.cr y delfino.cr. bccr.fi.cr
• Datos del tipo de cambio MONEX del BCCR, según lo publicado por observador.cr, 17 de julio de 2026.
• INEC, índice de precios al consumidor de diciembre de 2025 y proyecciones de población con base en el censo de 2022, según lo publicado por delfino.cr. inec.cr
• Acciones de calificación de Moody’s (septiembre de 2025), S&P Global (22 de octubre de 2025) y Fitch, según lo publicado; informe de riesgo país de la SECMCA, segundo trimestre de 2026.
• OCDE, adhesión de Costa Rica, 25 de mayo de 2021. oecd.org
• Constitución Política de la República de Costa Rica, artículos 12 y 19.

Turismo

• Instituto Costarricense de Turismo (ICT), Llegadas internacionales, informes de diciembre de 2025 y septiembre de 2026. ict.go.cr
• ICT, Gasto medio y estadía media, vía aérea, 2006 a 2025 (encuesta aérea de salida).
• ICT, Oferta de hospedaje 2003 a 2025.
• ICT y BCCR, Divisas por turismo 2025; cuenta satélite de turismo del BCCR 2012 a 2021.
• Contraloría General de la República, auditoría DFOE-SOS-IAD-00006-2026, según lo publicado por delfino.cr.
• Cifras de homicidios de 2025 del Organismo de Investigación Judicial (OIJ), según lo publicado por delfino.cr, 5 de enero de 2026.
• Departamento de Estado de EE. UU., alerta de viaje para Costa Rica, 2 de abril de 2026. travel.state.gov

Ley: propiedad, costa, estructuras, licencias

• Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, y Decreto 7841-P; Ley 9974 (2021); Ley 10735 (2025); Ley 9221; criterio legal del ICT AL-1427-2022.
• Ley 2825, artículo 7 (franjas fronterizas).
• Ley 6999 y Ley 9069 (impuesto de traspaso, incluidos los traspasos indirectos); Ley 4564 (derechos de registro).
• Ley 9428 (impuesto a las personas jurídicas); Ley 9416 y Decreto 44390-H (registro de beneficiarios finales).
• Código de Trabajo, artículos 28, 29, 37 y 153 y siguientes; Ley 2412 (aguinaldo).
• Ley 9047 (patentes de licores); Decreto 43432-S (permisos sanitarios); Decreto 41370-MEIC-TUR (empresas turísticas); Ley 6990 y Decreto 24863-H-TUR (incentivos turísticos).
• Decreto 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC (evaluación ambiental); Ley de Aguas 276; Ley Forestal 7575; Ley 10210.
• Ley 7786 (legitimación de capitales), artículos 15 y 15 bis.

Impuestos, planilla y residencia

• Ley 7092 (impuesto sobre la renta); Ley 9635 (finanzas públicas, IVA y ganancias de capital); Ley 10381 (2023); Ley 7509 (impuesto sobre bienes inmuebles).
• Resolución MH-DGT-RES-0039-2025 (retención en traspasos de bienes inmuebles); MH-DGT-RES-0027-2024 (factura electrónica 4.4).
• Expediente legislativo 25.796 (2026), según el resumen de KPMG Costa Rica, 29 de septiembre de 2026, y delfino.cr.
• PwC Worldwide Tax Summaries, Costa Rica, revisado el 30 de junio de 2026. taxsummaries.pwc.com
• Alerta tributaria de EY sobre el IVA de servicios turísticos, 11 de julio de 2023; alerta tributaria de EY sobre la retención de ganancias de capital, 25 de septiembre de 2025.
• Tarifas de cotización de la CCSS para 2026, según lo publicado por La Nación, 16 de diciembre de 2025; Decreto 45303-MTSS (salarios mínimos 2026).
• Ley 9996 y Decreto 43926-MGP-H-TUR (inversionistas, rentistas y pensionados); Ley 8764 (migración); Ley 10008 (nómadas digitales).
• Acuerdo FATCA entre Estados Unidos y Costa Rica; Ley 9068 y Resolución DGT-R-006-2018 (Estándar Común de Reporte).

Fotografías

• Portada: “Arenal Volcano National Park” de BNP-CR506, CC BY-SA 4.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Primera parte: “Cascada at Rio Celeste (15272772614)” de François Bianco, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Segunda parte: “Parque Nacional Corcovado” de José R., CC BY 3.0 (creativecommons.org/licenses/by/3.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Tercera parte: “Monteverde bosque” de Haakon S. Krohn, CC BY-SA 3.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Cuarta parte: “Tamarindo beach-Guanacaste-Costa Rica” de Jarle Naustvik, CC BY 2.0 (creativecommons.org/licenses/by/2.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Quinta parte: “The Perishoners (28139345111)” de Los Paseos from Earth, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Sexta parte: “Manuel Antonio National Park” de RAMDOM X, dominio público, vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Séptima parte: “Chestnut-mandibled Toucan” de Marinezilla, CC BY 3.0 (creativecommons.org/licenses/by/3.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Octava parte: “Bradypus variegatus” de Christian Mehlführer, User:Chmehl, CC BY 2.5 (creativecommons.org/licenses/by/2.5), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Capítulo trece: “Roca Bruja – Guanacaste – Costa Rica” de dog4aday, CC BY 2.0 (creativecommons.org/licenses/by/2.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Capítulo trece: “Playa Uvita, Costa Rica” de Alfarjores, CC BY 4.0 (creativecommons.org/licenses/by/4.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Capítulo trece: “View of Cahuita National Park, CR (9901357883)” de Pavel Kirillov from St.Petersburg, Russia, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.
• Capítulo trece: “Poas crater” de Peter Andersen, CC BY 2.5 (creativecommons.org/licenses/by/2.5), vía Wikimedia Commons. Redimensionada y recortada.

Solo fotografías de destinos. Ninguna muestra una propiedad de nuestro registro.

“Según lo publicado” significa que nos basamos en un resumen de prensa o profesional identificado de una cifra oficial. “Cálculo propio” significa aritmética simple sobre una serie oficial. Las correcciones son bienvenidas en hola@invest-costarica.com, y cada edición registra lo que cambió.