Investeren in hotels in Costa Rica: de investeerdersgids 2026

De gids in het kort

Voor investeerders met anderhalve minuut: wat de markt biedt, waar de kansen liggen en hoe CHN Hospitality Partners u helpt ze te bereiken.

Drie dingen die u over de markt moet weten

1. De vraag is internationaal en groeit aan de Pacifische kant. Costa Rica ontving in 2025 2.943.991 internationale bezoekers, die gemiddeld USD 1.848 per persoon uitgaven. Het aantal aankomsten via de luchthaven van Liberia groeide tussen 2019 en 2025 met circa 51% (ICT; eigen berekening). Hoofdstuk drie.
2. Costa Rica is kleinschalig. Het land telt 56.950 hotelkamers in 3.095 accommodaties, gemiddeld 18,4 kamers per accommodatie (ICT, 2025). Veel daarvan worden door de eigenaar zelf gerund en door de oprichters gebouwd, en juist bij overdrachten door oprichters ontstaan de overnamekansen. Hoofdstukken drie en twaalf.
3. Reken met de valuta. Hotels verdienen in dollars en betalen de meeste kosten in colones, en in juli 2026 kreeg je voor een dollar ongeveer 30% minder colones dan gemiddeld in 2022 (BCCR; eigen berekening). Beoordeel de marges in colones. Hoofdstuk twee.

Waar de kansen liggen

In onze ervaring wisselen veel van de hotels die het bezitten waard zijn onderhands van eigenaar, via vertrouwelijke mandaten en introducties, omdat discretie de boekingen, het team en de voorwaarden beschermt waarvoor een koper betaalt. Goed voorbereide kopers met een helder profiel zijn er als eersten bij. De delen twee tot en met vijf leggen uit hoe.

Hoe CHN Hospitality Partners u helpt

Tara Nowacki kwam als investeerder naar Costa Rica; Daniel Chavarría heeft meer dan 40 jaar ervaring in de toeristische sector van Costa Rica. Elk cijfer in deze gids is voorzien van bron en datum.

Waarom deze gids er is

De beste hotels van Costa Rica wisselen elk jaar van eigenaar. Deze gids laat u zien waar, en hoe u de koper wordt aan wie ze worden aangeboden.

De meeste internationale kopers beginnen zoals men in de Verenigde Staten en Europa zoekt: via aanbodsites, kantoorwebsites en portalen. Die route toont een deel van de markt. In onze ervaring wisselen veel van de hotels die het bezitten waard zijn onderhands van eigenaar, tussen eigenaren en kopers die zijn voorgesteld door iemand die de eigenaar vertrouwt.

Wie eenmaal weet hoe die onderhandse markt werkt, vindt snel toegang. Hotels wisselen hier regelmatig van eigenaar, en een goed voorbereide koper met een helder mandaat is precies wie eigenaren graag ontmoeten.

Deze gids legt uit hoe die markt werkt en hoe u er toegang toe krijgt. Hij beschrijft ook het land zelf: de economie, de toeristische vraag, de regels voor eigendom en aankoop, de belastingen, de loonkosten en de verblijfsvergunning, steeds met bron en datum bij elk cijfer. Hij is geschreven voor internationale kopers die de kortste weg naar het juiste object zoeken.

Dit is geen verkoopbrochure. U vindt er geen object, geen eigenaar en geen prijs in, omdat alles wat wij vertegenwoordigen vertrouwelijk is en dat ook blijft. Wat u er wel in vindt, is hoe het mechanisme werkt.

De economie onder het hotel

Een hotelinvestering hangt af van het land en niet alleen van het gebouw. Dit hoofdstuk beschrijft het land in cijfers met bronvermelding.

Costa Rica is een kleine, open economie met ongeveer 5,2 miljoen inwoners, een democratische traditie die in de regio uitzonderlijk is en een grondwet die het leger in 1949 als permanente instelling afschafte. In mei 2021 trad het land toe tot de OESO als 38e lid, het vierde uit Latijns-Amerika. Niets daarvan garandeert rendement, maar het verklaart waarom kapitaal voor de lange termijn zich hier thuis voelt.

Drie punten in die tabel zijn van belang voor een hotelkoper. De groei is eerder gestaag dan spectaculair geweest, grotendeels gedreven door export vanuit vrijhandelszones, wat een groeiende beroepsbevolking van professionals en een drukkere zakelijke reisstroom betekent. De prijzen zijn gedaald in plaats van gestegen, wat gunstig is voor uw kosten maar niet voor uw kamerprijs. En het land heeft nog altijd een kredietwaardigheid onder investment grade, al hebben alle agentschappen de beoordeling sinds 2025 verhoogd. Lokale schuldfinanciering bestaat, maar is geprijsd als in een opkomende markt, en u stemt uw kapitaalstructuur daarop af.

Politiek gezien werden de presidentsverkiezingen van februari 2026 in de eerste ronde beslist, en de nummer twee erkende zijn nederlaag. Continuïteit, geen dramatiek, is het basisscenario.

De colón, en waarom die uw marge bepaalt

Een Costaricaans hotel verdient in dollars en betaalt in colones. Wanneer de colón sterker wordt, staat de marge aan beide kanten van de balans onder druk.

De centrale bank hanteert een beheerste zwevende wisselkoers. Gedurende het grootste deel van de afgelopen vier jaar is de colón sterker geworden ten opzichte van de dollar.

De meeste kameromzet wordt in dollars geprijsd, omdat de meeste gasten internationaal zijn en het tarief wordt bepaald in concurrentie met het buitenland. De meeste kosten niet: lonen, sociale lasten, lokale leveranciers, gemeentelijke belastingen en veel onderhoud worden in colones betaald. Bij een hotel waarvan de dollaromzet tussen 2022 en 2026 gelijk bleef, daalde de waarde van die omzet in colones met ongeveer 30% tussen het gemiddelde van 2022 en juli 2026 (eigen berekening), terwijl de kosten in colones gelijk bleven of stegen.

Wat dit voor u betekent

• Lees de historische cijfers in beide valuta’s. Een marge die in colones zwak oogt, kan een valuta-effect zijn in plaats van een managementprobleem, en omgekeerd evengoed.
• Vraag hoe de verkoper het object heeft geprijsd. Een eigenaar die in colones denkt en een eigenaar die in dollars denkt, kunnen op basis van dezelfde cijfers tot heel verschillende bedragen komen.
• Plan het moment van omwisselen. Financiert u de aankoop of de renovatie in dollars, dan is de wisselkoers op de dag van omwisselen een reëel deel van uw kosten. Wij noemen geen actuele koers omdat die dagelijks beweegt; raadpleeg bccr.fi.cr voordat u iets doorrekent.
• Reken de kostenbasis door in colones. Ga er niet van uit dat de valuta zal keren. Reken door wat het bedrijf verdient als dat niet gebeurt.

De toeristische vraag, volgens de officiële reeksen

Het nationale toerisme-instituut publiceert elke maand de reeks aankomsten. Het is het betrouwbaarste cijfer in de Costaricaanse hospitality, en de meeste investeerders lezen het nooit.

Bron: ICT, rapporten internationale aankomsten december 2025 en september 2026, op basis van migratiegegevens. Uitsluitend aankomsten van niet-ingezetenen; cruisepassagiers niet meegerekend. Veranderingen voor 2026 zijn ten opzichte van januari tot en met september 2025.

Wie er komen

In 2025 kwamen er 1.627.807 bezoekers uit de Verenigde Staten, meer dan de helft van alle aankomsten. Uit Canada kwamen er 274.081 en uit Europa 471.642, met Duitsland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Nederland voorop. In de eerste negen maanden van 2026 groeide Canada het snelst van de grote markten, met 23,9%, en steeg Europa met 7,3%. Een hotel met een overwegend Europese of Canadese gastenmix is minder afhankelijk van één markt dan het landelijk gemiddelde doet vermoeden.

Wanneer ze komen

December en maart zijn de pieken; september en oktober het dal. December tot en met april was goed voor 51,9% van alle aankomsten in 2025 (eigen berekening op basis van de maandreeks van het ICT). De Caribische kust kent een ander neerslagpatroon en de beste maanden daar volgen deze curve niet, zodat een landelijk seizoenspatroon het verkeerde model is voor een Caribisch object.

Hoe lang ze blijven, en wat ze uitgeven

Bron: vertrekenquête ICT op de luchthavens, niet-ingezeten bezoekers per vliegtuig. De onderzoeksmethode is tussen 2020 en 2023 gewijzigd. De verblijfsduur van 2025 is de kortste in de reeks sinds 2006.

Hoeveel kamers om hen concurreren

Het toerisme-instituut schat het aanbod eind 2025 op 56.950 kamers in 3.095 accommodaties, gemiddeld 18,4 kamers per accommodatie. Minder dan de helft van die kamers, 26.631 in 654 accommodaties, is bij het instituut geregistreerd. Dit is een markt van kleine, onafhankelijke, meestal door de eigenaar gerunde objecten, en een groot deel daarvan wisselt onderhands van eigenaar.

Bron: ICT, accommodatieaanbod 2003 tot en met 2025. Inclusief niet-geregistreerde objecten, exclusief vakantieverhuur. Raming op basis van het veldonderzoek van het instituut uit 2017, zijn registers en gegevens van metasearch-platforms.

Het toerisme leverde in 2025 USD 5.543,7 miljoen aan deviezen op (centrale bank, voorlopig), tegenover USD 3.980,1 miljoen in 2019. Het instituut publiceert geen landelijke reeks voor bezettingsgraad of gemiddelde kamerprijs die wij konden vinden, dus bij elk landelijk bezettingscijfer dat u wordt voorgelegd hoort de vraag: van wie is dit cijfer?

Waar u rekening mee houdt

Elke markt heeft haar variabelen. Dit zijn de variabelen die u vanaf de eerste dag in uw model opneemt.

Verblijven worden korter

De gemiddelde bezoeker bleef in 2025 10,3 nachten, tegenover 12,6 in 2019. Kortere verblijven betekenen meer wisselingen, hogere distributiekosten per verkochte nacht en meer druk op de tussenseizoenen. Objecten die een volledige gastvrije beleving verkopen, met maaltijden, activiteiten en transfers, houden de verblijfsduur doorgaans beter vast dan objecten die alleen een bed verkopen.

Groei komt in golven

De aankomsten per vliegtuig lagen in de meeste maanden van de eerste helft van 2025 lager dan een jaar eerder en herstelden zich in het laatste kwartaal krachtig. In 2026 was het eerste kwartaal het sterkste ooit gemeten, en augustus en september werden weer negatief. Over alle routes samen bleven de eerste negen maanden van 2026 nog onder dezelfde maanden van 2019, omdat de aankomsten over land niet zijn teruggekeerd. Beoordeel een hotel op zijn eigen laatste twaalf maanden, niet op een landelijke kop.

De sterke colón

Besproken in hoofdstuk twee. Het is sinds 2022 de grootste macro-economische druk op de operationele marges.

Veiligheid

De justitiële politie registreerde in 2025 873 moorden, het op twee na hoogste jaar ooit, zoals gerapporteerd in januari 2026. De Verenigde Staten plaatsen Costa Rica op niveau 2, “exercise increased caution” (wees extra voorzichtig), in hun reisadvies van 2 april 2026. Geweldsmisdrijven zijn geconcentreerd en raken bezoekers zelden, maar beeldvorming reist sneller dan statistiek en beïnvloedt boekingsbeslissingen. Vraag na hoe de specifieke locatie wordt ervaren door de gasten op wie het object zich richt.

De helft van het aanbod is informeel

Meer dan de helft van de kamers in het land bevindt zich in accommodaties die niet bij het toerisme-instituut zijn geregistreerd, en vakantieverhuur valt zelfs buiten die telling. Uw concurrentieveld is groter en minder zichtbaar dan welke officiële lijst ook laat zien.

Water, vergunningen en tijd

In grote delen van het land is de beschikbaarheid van water de bepalende factor voor uitbreiding, en vergunningstrajecten duren langer dan buitenlandse kopers verwachten. Beide komen in deel acht document voor document aan bod.

De belastingregels zijn in beweging

Een wetsvoorstel dat in september 2026 is ingediend, zou buitenlandse passieve inkomsten van fiscaal inwoners van Costa Rica belasten, wat het al lang bestaande territoriale stelsel voor sommige investeerders zou veranderen. Het is nog een wetsvoorstel. Hoofdstuk tweeëntwintig legt uit wat het wel en niet zou raken.

Bronnen: ICT-reeksen aankomsten en vertrekenquête; OIJ-cijfers zoals gerapporteerd door delfino.cr, 5 januari 2026; reisadvies van het Amerikaanse ministerie van Buitenlandse Zaken (US Department of State), 2 april 2026; expediente legislativo 25.796.

Wat openbaar is, goed lezen

Openbare zoekresultaten vallen in vier categorieën. Wie ze herkent, wint weken tijd.

Aanbod dat jaren geleden al is verkocht

Niemand haalt een advertentie offline. De pagina blijft staan omdat zij aanvragen oplevert, en aanvragen zijn het product. U schrijft, u hoort dat het object al weg is, en u krijgt iets anders aangeboden. Dat was het doel van de advertentie.

Aanbod van kantoren die niet meer bestaan

Een telefoonnummer dat nergens overgaat, een bedrijf zonder juridisch spoor, een website die enkele seizoenen geleden voor het laatst is bijgewerkt. Een site kan het bedrijf dat hem bouwde jaren overleven.

Hetzelfde object voor vier verschillende prijzen

Niet-exclusieve informatie gaat van hand tot hand, en verschillende van die handen tellen hun verwachte vergoeding erbij op voordat de informatie u bereikt. Wat u ontvangt, is een prijs met meerdere verwachte vergoedingen erbovenop. Hoofdstuk acht gaat hier uitgebreid op in.

Objecten met openstaande kwesties

Een gebrek in de eigendomstitel, een probleem met de toegang, geen verklaring over de beschikbaarheid van water, een onopgeloste concessie, een locatie die terugloopt, een arbeidsrechtelijke verplichting waarover niemand wil praten. Ze blijven zichtbaar omdat ze niet verkopen.

Zo toetst u elk aanbod in vijf minuten

• Vraag rechtstreeks: is dit vandaag beschikbaar, en hebt u een schriftelijk mandaat van de eigenaar?
• Vraag wanneer de verkoper de prijs voor het laatst schriftelijk heeft bevestigd.
• Vraag naar de bezettingsgraad, de gemiddelde kamerprijs per dag en de opbrengst per beschikbare kamer over de afgelopen twaalf maanden.
• Zoek de foto’s op via omgekeerd zoeken op afbeelding. Hergebruikte beelden bij meerdere kantoren betekenen dat niemand er recent is geweest.
• Controleer of het bedrijf als rechtspersoon bestaat, en of iemand daar ooit een transactie in de hospitality heeft afgerond.

Zijn vier van de vijf antwoorden zwak, dan kijkt u niet naar aanbod. Dan kijkt u naar reclame.

Veel hotels wisselen onderhands van eigenaar

Voor grond en woningen werkt het openbare aanbod goed. Hotels lopen via een ander kanaal.

Costa Rica beschikt wel over een gedeeld aanbodsysteem (multiple listing), en een deel van de bemiddelaars gebruikt het. Voor grond en woningen is het nuttig. Voor hospitality beperken twee zaken het sterk.

Dekking. In onze ervaring bereikt een groot deel van wat werkelijk te koop staat het systeem nooit, en die selectie is niet willekeurig. De eigenaren die adverteren, zijn degenen die het minst te verliezen hebben bij openbaarheid. De eigenaren met de sterkste operationele bedrijven hebben het meest te verliezen en blijven er dus het vaakst buiten. U doorzoekt geen steekproef van de markt. U doorzoekt het deel dat bereid was gezien te worden.

Doel. Een aanbodsysteem toont vastgoed. Een operationeel hotel is een onderneming die vastgoed bezit: personeel met opgebouwde arbeidsrechten, toekomstige boekingen die aan touroperators zijn toegezegd, een exploitatievergunning, leveranciersvoorwaarden, een boekingshistorie, een distributiemix, een reviewscore. Het gaat over als onderneming, via een aandelentransactie of een gestructureerde activatransactie, en het wordt gewaardeerd op wat het verdient.

In een vastgoedadvertentie is voor niets daarvan een veld. Een hotel dat wel in een aanbodsysteem verschijnt, wordt dus meestal verkocht als gebouw, door iemand die gebouwen verkoopt, aan een koper die de onderneming pas achteraf ontdekt.

Daar komt bij dat de twee kenmerken ontbreken die een aanbodsysteem elders betrouwbaar maken: niets verplicht iemand een verkocht object te verwijderen, en op juistheid wordt niet toegezien. Transactiegegevens worden evenmin gepubliceerd, dus er zijn geen gegevens over looptijd in de markt en geen vergelijkingsobjecten.

De juiste adviseur kiezen

In de hospitality is een mandaat voor een onderneming de kwalificatie die telt.

Costa Rica kent gecertificeerde makelaars en beroepsverenigingen, en gerenommeerde kantoren zijn daarbij aangesloten. Velen zijn zeer goed in wat zij doen. Maar certificering is geen wettelijke vereiste om het vak uit te oefenen, zodat een gecertificeerd kantoor en iemand die vorig jaar een website heeft gebouwd naast elkaar in uw zoekresultaten staan, zonder zichtbaar verschil.

Het nuttigere onderscheid: wat u koopt is een onderneming, dus de kwalificatie die telt is bemiddeling bij ondernemingen.

De nuttige vraag aan iedereen in deze markt, nog vóór de vraag naar certificering, is dus deze: bemiddelt u bij ondernemingen of bij vastgoed? Vraag vervolgens naar de bezettingsgraad, de gemiddelde kamerprijs per dag en de opbrengst per beschikbare kamer over de afgelopen twaalf maanden. Het tweede antwoord laat zien of het eerste klopt.

De ene vraag die u naar de bron leidt

Een rechtstreeks mandaat brengt u in contact met de eigenaar.

Een eigenaar vertelt een kennis dat hij misschien ooit verkoopt. De kennis vertelt het aan een makelaar. De makelaar vertelt het aan twee anderen. Iemand schrijft een omschrijving en een bedrag op, en dat bedrag gaat op reis.

Tegen de tijd dat het u bereikt, is het misschien door vier handen gegaan, die allemaal betaald willen worden, geen van alle met schriftelijke volmacht en geen van alle in staat om ook maar één operationele vraag te beantwoorden. Vraag naar de afgelopen twaalf maanden en de keten wordt stil, omdat het antwoord van de eigenaar zou moeten komen en niemand in de keten hem kan bellen.

Waarom een rechtstreeks mandaat telt

• Een fictieve prijs. U onderhandelt over een bedrag waarmee de eigenaar nooit heeft ingestemd. Accepteert u het, dan betaalt u te veel; wijst u het af, dan laat u misschien een object lopen dat de eigenaar tegen een redelijke prijs had verkocht.
• Geen informatie. Een keten kan geen dataroom samenstellen.
• Geen proces. Geen exclusiviteit, geen tijdpad, geen kader voor due diligence. Een transactie plant u niet rond een gerucht.
• Een geschil over de vergoeding dat op de loer ligt. Bereikt u de eigenaar via een andere weg, dan kunnen meerdere partijen claimen dat zij u hebben geïntroduceerd. Dat geschil komt bij uw overdracht terecht, niet bij die van hen.

Niet-exclusieve mandaten zijn in Costa Rica normaal en legitiem, ook bij professionele kantoren. Waar het om gaat, is dat de intermediair een mandaat heeft.

Wat eigenaren beschermen

Tijdens de verkoop beschermen eigenaren vier dingen: hun distributie, hun team, hun leveranciers en hun positie in de gemeenschap.

Buitenlandse kopers ervaren de vertrouwelijkheid van deze markt meestal als een obstakel, en lezen er soms ontwijkendheid in. Goed begrepen is het juist het nuttigste wat u kunt weten, omdat het u vertelt waar het aanbod zit en hoe u het bereikt.

Een. Distributie

Kleinschalige hotels en lodges in Costa Rica zijn in een mate van bemiddelde vraag afhankelijk die kopers verrast uit markten waar directe kanalen en ketenkanalen domineren. Inkomende touroperators, destination management companies, wholesalers en gespecialiseerde reisbureaus leggen gasten en groepen maanden voor aankomst vast, en zij verdelen die toekomstige omzet vooral op één criterium: het vertrouwen dat het object volgend seizoen op dezelfde manier wordt gerund.

Een object dat openlijk te koop staat, doorstaat die toets niet. De touroperator verplaatst de groepen van volgend seizoen naar een object waarvan hij zeker is. Dat is geen vijandigheid, dat is deskundig risicobeheer. Maar het effect voor de eigenaar is direct: de toekomstige boekingen dalen, maanden voordat er een koper verschijnt.

Dan sluit de cirkel zich. Zwakkere toekomstige boekingen verzwakken de laatste twaalf maanden. En juist die laatste twaalf maanden zijn waarop een koper zijn beoordeling baseert. Het adverteren van de verkoop verlaagt de prijs die de verkoop kan opbrengen. Bij de verkoop van een woning bestaat zo’n mechanisme niet.

Twee. Sleutelpersoneel

In een klein object zijn de algemeen directeur, de chef-kok en de hoofdnatuurgids vaak het product zelf. Gasten komen voor hen terug en de reviewscores weerspiegelen hen. Zodra een verkoop openbaar wordt, heroverwegen deze mensen heel rationeel hun positie: een concurrent neemt de gids aan, de chef-kok neemt elders een vast contract. Beide vertrekken zijn binnen een seizoen terug te zien in de gastenreviews, en in deze markt is een reviewscore een commercieel bezit, omdat de gespecialiseerde reisbranche erop selecteert.

Drie. Leveranciers en krediet

Kredietvoorwaarden in de kleinschalige hospitality zijn gebaseerd op relaties. Een leverancier die hoort dat het bedrijf van eigenaar wisselt, kan de betalingstermijn verkorten of om vooruitbetaling vragen. Het werkkapitaal krimpt op het slechtst denkbare moment. Waar schuld bestaat, gaan geldverstrekkers vragen stellen die niet in de planning stonden.

Vier. Gasten, gemeenschap en concurrenten

Vaste gasten horen dat het object te koop staat en wachten een seizoen af om te zien wat er gebeurt. In een klein dorp weten de families van het personeel, de leveranciers en de buren het binnen enkele dagen. En een concurrent die weet dat u verkoopt, weet dat u niet herinvesteert, en zal het hele seizoen tegen u in prijzen en promoten.

Hoe wholesale-distributie de waarde vormt

Het mechanisme verdient een nauwkeurige blik, omdat het u ook vertelt wat u moet doorrekenen.

Een aanzienlijk deel van de kamernachten in de kleinschalige Costaricaanse hospitality komt binnen via intermediairs en niet via directe boekingen:

• Inkomende touroperators en DMC’s die rondreizen met meerdere stops samenstellen voor buitenlandse reisbureaus. Zij verkopen het land, niet uw object.
• Wholesalers die vooraf tarieven en allotments contracteren voor doorverkoop.
• Gespecialiseerde reisbureaus voor vogels kijken, duiken, surfen, wellness en avontuur, met een smalle klantenkring en uitgesproken meningen.
• Groepen en seriereizen, waarbij één touroperator een groot blok aan kamernachten per jaar kan vertegenwoordigen.

Verplaats u in de positie van de touroperator. U plaatst groepen acht tot twaalf maanden vooruit bij een object dat tegen de tijd dat uw klanten aankomen misschien een nieuwe eigenaar, een nieuw management en mogelijk een ander concept heeft. U hebt alternatieven, overstappen kost weinig, en een slechte ervaring van uw klant kost veel. Dus u stapt over.

Wat dit voor u als koper betekent

Ten eerste: respecteer de vertrouwelijkheid. Wanneer een adviseur een object pas na een NDA bij naam noemt, is dit de reden. Een koper die een gerucht over een verkoop doorvertelt aan een lokaal contact, kan het object dat hij wil kopen wezenlijk schaden, en sluit zichzelf daarmee uit van het proces.

Ten tweede: reken de distributiemix zorgvuldig door, want daar zit de waarde. De vragen die ertoe doen:

• Welk deel van de kamernachten loopt via intermediairs, en welk deel is direct?
• Hoe geconcentreerd is dat? Eén touroperator die een zeer groot deel van de kamernachten per jaar vertegenwoordigt, is een enkelvoudig faalpunt.
• Zijn de relaties contractueel vastgelegd, of persoonlijk verbonden aan de vertrekkende eigenaar?
• Hoe verhouden de gecontracteerde nettotarieven zich tot de directe tarieven? Een hoge bezetting tegen sterk afgeprijsde wholesaletarieven is een ander object dan dezelfde bezetting via directe verkoop.
• Wat zijn de releaseperiodes van de allotments, en is er een clausule over zeggenschapswijziging (change of control)?
• Is er überhaupt een eigen boekingskanaal: een werkende website, een boekingsmodule, een gastendatabase, beheer van reviewscores?

Ervaren kopers onderhandelen expliciet over de overgang: een overdrachtsperiode waarin de verkoper de relaties met touroperators persoonlijk introduceert, afspraken over het behoud van sleutelpersoneel, en een overeengekomen aankondiging aan handelspartners na de overdracht, gepresenteerd als investering en niet als omwenteling. Goed aangepakt behouden de partners hun allotment. Te vroeg aangekondigd niet.

Wat discretie de verkoper oplevert

Afgezet tegen wat openbaarheid biedt, beschermt discretie meer van de waarde. Daarom kiezen eigenaren ervoor.

Een openbare advertentie levert volume op: aanvragen van mensen die nooit zullen kopen, makelaars die het object opnieuw willen aanbieden, nieuwsgierige buren, en een klein aantal echte kopers dat in de ruis verborgen zit. De eigenaar heeft geen volume nodig. Hij heeft drie gekwalificeerde kopers nodig, en een adviseur met een kopersregister kan er drie aandragen zonder dat iemand anders het weet.

Vertrouwelijkheid beschermt ook de onderhandelingspositie. Een object waarvan bekend is dat het al achttien maanden te koop staat, nodigt uit tot korting. Een object waarvan niemand wist dat het beschikbaar was, niet. Looptijd in de markt is op zichzelf al een prijsverlaging.

En er is een menselijke kant die serieuze aandacht verdient. Veel van deze eigenaren hebben het bedrijf in tientallen jaren opgebouwd, hebben mensen in dienst die zij al twintig jaar kennen, en wonen in de gemeenschap. Zij laten hun personeel niet via een website horen dat het bedrijf wordt verkocht. In een markt waarin het personeel de helft van het product is, is het beschermen van die mensen zowel een commerciële als een persoonlijke beslissing.

Wat de plaats van openbaarheid inneemt

Het mechanisme heeft een vaste vorm, en wie die herkent, ziet snel of de persoon tegenover hem een echt proces leidt.

• Een ondertekend verkoopmandaat dat de adviseur de bevoegdheid geeft het object te vertegenwoordigen.
• Een vaste referentiecode. Extern wordt het object uitsluitend met de code besproken. Niet in een teaser, niet in de onderwerpregel van een e-mail, niet in een bestandsnaam.
• Een anonieme teaser. Categorie, omvang, globale regio, verdienmodel, investeringsthese. Met een goede teaser kan geen enkele lezer het object herkennen.
• Registratie als koper en een NDA per object, met vermelding van de vennootschappen en gelieerde partijen via welke u mogelijk aankoopt.
• Een voorbereide dataroom, één keer samengesteld en één keer beantwoord.
• Bezoeken als gewoon hotelverblijf, zonder aankondiging aan het personeel.
• Een overdracht via escrow (derdenrekening), waarbij de adviesvergoeding bij de afronding wordt voldaan.

De verkoper ruilt bereik in voor regie. U ruilt gemak in voor toegang tot aanbod dat niemand anders te zien krijgt. Vergeleken met een openbaar proces halen beide partijen zo het beste uit de afspraak.

Vier soorten kansen, en voor wie elk geschikt is

Wie aan het begin de juiste soort kiest, wint maanden.

Een. Operationele bedrijven

Een hotel, lodge of resort dat in bedrijf is, met personeel, toekomstige boekingen, vergunningen en een distributiemix. U koopt kasstroom en een team, met het vastgoed als basis. Geschikt voor kopers die vanaf het eerste jaar inkomsten willen, eigenaar-exploitanten en de koper die waarde wil toevoegen, want een ondergemanaged operationeel object met een goede basis is de betrouwbaarste verbeterkans in het land: revenue management, discipline in de kanalen, directe boekingen, en een reviewscore die wordt opgetild tot het niveau waarop zijn marktsegment selecteert. Belangrijkste risico’s: de opgebouwde arbeidsrechtelijke positie, omzet die persoonlijk afhangt van de vertrekkende eigenaar, en gemengde privé- en bedrijfsadministratie die eerst genormaliseerd moet worden voordat de cijfers iets zeggen.

Twee. Niet-operationele objecten

Gebouwd maar gesloten, of nauwelijks in bedrijf. Soms ging een oprichter met pensioen en stopte hij gewoon; soms werd een samenwerking ontbonden; soms werkte het concept niet meer terwijl het gebouw in goede staat bleef. U koopt vastgoed en een vergunningspositie, zonder kasstroom en zonder team. Geschikt voor kopers die willen herpositioneren, ketenexploitanten die een casco zoeken op een locatie waar zij anders geen toegang toe hebben, en investeerders die een periode van sluiting kunnen financieren. Belangrijkste risico’s: de staat van een gebouw dat in de vochtigheid heeft gestaan, vergunningen die zijn verlopen en mogelijk niet opnieuw worden afgegeven voor het beoogde gebruik, en de werkelijke kosten en duur van de heropening. Reken de volledige kosten en tijd van de heropening door. Het voordeel: geen verplichting tot continuïteit van personeel en geen verplichtingen uit toekomstige boekingen, zodat de transactie zelf overzichtelijker is, en een gesloten object loopt geen distributierisico door openbaarheid.

Drie. Ontwikkelingsprojecten

Grond met een concept, en idealiter met vergunningen, milieugoedkeuring en een schriftelijke verklaring over de beschikbaarheid van water al in handen. U koopt mogelijkheden en een vergunningspositie. Geschikt voor ontwikkelaars, kopers met een specifiek merk of concept dat een plek zoekt, en investeerders met een lange horizon. Belangrijkste risico’s: de doorlooptijd van vergunningen, bouwkosten en vertraging, het kustbestemmingsplan waar de Zona Marítimo Terrestre in het spel is, en het verschil tussen een vergunning die bestaat en een vergunning die dekt wat u wilt bouwen. De toets die telt: een project met water en milieugoedkeuring geregeld is een andere beleggingscategorie dan een project met prachtige grond en een plan. Prijs dat verschil in.

Vier. Joint ventures en co-investering

Een eigenaar die niet volledig wil verkopen, maar kapitaal, een partner, een exploitant of een route naar uitbreiding zoekt. U koopt een positie naast iemand die blijft. Geschikt voor investeerders die willen deelnemen zonder zelf te exploiteren, exploitanten met kennis maar beperkt kapitaal, en kopers die de markt geleidelijk betreden. Belangrijkste risico’s: governance, altijd. Zeggenschap, voorbehouden besluiten, kapitaalstortingen, patstellingen, waarderingsmechanismen en de exitroute moeten worden afgesproken zolang iedereen nog op goede voet staat. Goed om te weten: in de Costaricaanse familiehospitality is deze structuur vaak beschikbaar waar een volledige verkoop dat niet is. Een eigenaar die het bedrijf dat zijn ouders opbouwden niet wil verkopen, neemt wellicht graag een partner.

De regio’s in het kort

Vijf markten die zich heel verschillend gedragen, en bij geen ervan volgt de prijsvorming dezelfde logica.

Noord-Pacific en Guanacaste

De meest ontwikkelde en meest competitieve markt van het land, met sterke internationale luchtverbindingen aan de Pacifische kant. Vraag gedreven door pakketreizen, kortere verblijven, hogere volumes. Een liquide markt voor woongrond wekt de illusie van transparantie, maar die geldt niet voor de hospitality. In een groot deel van het droge noordwesten is de beschikbaarheid van water de bepalende factor voor ontwikkeling, dus de waterverklaring is hier geen formaliteit, zij is het object. De kansen concentreren zich bij overdrachten door oprichters, ondergemanagede objecten met een goede locatie en een verouderd product, en stilgevallen projecten met vergunningen in handen.

Midden-Pacific

Volwassen vraag, gedreven door bezoek aan nationale parken en een goede wegverbinding met de hoofdstad. Een dichte mix van kleine hotels en boetiekhotels. De concurrentie is reëel en de zichtbaarheid is er het hele jaar.

Zuid-Pacific en Osa

Afgelegen, biologisch uitzonderlijk, logistiek veeleisend. De lodges hier bedienen natuurliefhebbers, duikers, onderzoekers en een avontuurlijk segment met hoge bestedingen. De toegang is vaak per klein vliegtuig of per boot, de exploitatiekosten zijn hoog en de toetredingsdrempels zijn reëel, waardoor de objecten vrijwel onvervangbaar zijn. De verblijfsduur stijgt met de afgelegenheid, en de gast verwacht volledig verzorgd te worden, wat de economie van eten, drinken en activiteiten volledig verandert.

Caribische kust

De minst geïnstitutionaliseerde hospitalitymarkt van het land. Lagere instapprijzen, lagere gemiddelde tarieven, een gastenmix met veel individuele reizigers, lange verblijven en een Europees aandeel dat zich anders gedraagt dan de Noord-Amerikaanse stroom naar de Pacific. Door een eigen neerslagpatroon wijkt het seizoensverloop af van de rest van het land, zodat wie de bezetting op landelijke gemiddelden baseert, het mis heeft. Cultuur is een echte onderscheidende factor. De documentatie is vaker onvolledig, en vrijwel niets wordt openbaar aangeboden.

Bergen, nevelwoud en vulkanen

De natuur is het product, en de nabijheid van beschermde gebieden is een duurzaam voordeel. Sterk seizoensgebonden, waarbij de centrale commerciële vraag meestal is of de tussenseizoenen kunnen worden verlengd met een ander gastensegment. De afhankelijkheid van de oprichter is hier doorgaans het grootst, omdat de gespecialiseerde reisbranche boekt op basis van persoonlijk vertrouwen.

Voor het officiële aantal kamers per regio, zie de tabel in hoofdstuk drie.

Uitsluitend een regionale beschrijving. Niets in dit hoofdstuk verwijst naar een specifiek object.

Waar het aanbod werkelijk zit

Vier bronnen. U hebt er tot nu toe één doorzocht.

In onze ervaring zit een groot deel van het verhandelbare aanbod in de laatste twee bronnen, en geen van beide wordt ergens gepubliceerd. Harder zoeken in de eerste bron brengt u daar niet.

De toegang is: stop met jagen op aanbod en begin met het registreren van uw vraag. Daarover gaat de rest van deze gids.

Stel een aankoopmandaat op

Eén pagina. Het is de meest productieve pagina die u zult schrijven.

Adviseurs met vertrouwelijke mandaten leggen schriftelijke criteria naast een register. Staan uw criteria op papier, dan is het koppelen een middag werk. Zo niet, dan krijgt u doorgaans een beleefd antwoord en verder niets; dat is wat de meeste kopers ontvangen, en zij zien het ten onrechte aan voor een lege markt.

De zes velden

• Type en omvang van het object. Operationeel hotel, lodge, resort, niet-operationeel object, ontwikkelingsproject of joint venture. Globaal aantal kamers.
• Geografie. Specifieke regio’s, of de uitdrukkelijke vermelding dat u flexibel bent. Wees nauwkeurig: flexibiliteit verbreedt het veld, en schijnprecisie verbergt goede matches.
• Budget en financiering. Een bandbreedte, hoe die wordt gefinancierd, en waar het geld vandaag staat. U hoeft geen banksaldo te publiceren. U moet wel geloofwaardig zijn.
• Exploitatie-intentie. Eigenaar-exploitant, eigenaar op afstand met professioneel management, of aankopen, herpositioneren en verkopen. Dit bepaalt welke objecten bij u passen nog meer dan de prijs.
• Tijdpad. Wanneer u kunt reizen, tekenen en financieren.
• Harde uitsluitingen. Blootstelling aan concessies, minimale marge, maximale renovatie, afspraken over behoud van personeel.

Twee gewoonten die het effect verdubbelen. Stuur het mandaat voordat u ergens om vraagt, dus open met het mandaat en niet met een verzoek om een lijst. En werk het bij wanneer het verandert, want een verouderd mandaat levert maandenlang irrelevante introducties op.

Registratie en kwalificatie

Aanbod buiten de markt gaat open voor kopers die bekend en gekwalificeerd zijn.

Een adviseur met een ondertekend verkoopmandaat heeft een eigenaar beloofd dat diens financiële cijfers, loonlijst, eigendomstitel en identiteit alleen naar kopers gaan die zijn gecontroleerd en hebben getekend. Elke openbaarmaking is een klein risico dat namens de verkoper wordt genomen. Screening is de manier om dat risico te beheersen, en het is ook de reden dat de goede objecten überhaupt voor u beschikbaar zijn.

Daarnaast vallen escrow en overdracht in Costa Rica onder toezicht ter voorkoming van witwassen. Een onderzoek naar de herkomst van uw middelen komt er hoe dan ook. Wie er vroeg mee begint, voorkomt vertraging op het slechtst denkbare moment.

Wat er wordt gecontroleerd

• Identiteit en vehikel. Wie u bent, en welke entiteit zou aankopen. Bestaat die nog niet, zeg dat dan en beschrijf de beoogde structuur.
• Financiering. Beschikbaarheid, herkomst en vorm. In het begin een bandbreedte en een geloofwaardige omschrijving; later, onder NDA en in de juiste fase, documentair bewijs.
• Intentie. Wat u wilt en waarom. Verkopers hier geven vaak om meer dan de prijs: het behoud van het personeel, het concept, de gemeenschap, de familienaam die aan de plek verbonden is.
• Uitvoeringscapaciteit. Of u een Costaricaanse advocaat, een accountant en een realistisch tijdpad hebt.
• Discretie. Hoe u zich in het eerste gesprek opstelt. Een koper die vóór ondertekening aandringt op de naam van het object, heeft de adviseur precies laten zien hoe hij met de informatie van de verkoper zou omgaan.

Wat niet vereist is

Een institutionele partij of een fonds zijn. Eerder een hotel hebben bezeten. Contant geld op een Costaricaanse bankrekening. Een verblijfsvergunning. Het grootste object uit het register kopen.

Registratie als koper bij een adviseur aan verkoperszijde is voor de koper normaal gesproken kosteloos. Bij een verkoopmandaat betaalt de verkoper bij de overdracht een succesfee, afgewikkeld via escrow. Vraag elke intermediair om de regeling schriftelijk te bevestigen voordat u met zijn aanbod aan de slag gaat.

Van eerste contact tot intentieverklaring

Twee sporen lopen parallel. Ze komen samen bij de intentieverklaring.

Wat er gebeurt voordat een object ooit wordt getoond

1. Eerst vertrouwelijkheid. Er wordt niets in detail besproken totdat die in beide richtingen geldt. In deze fase bestaat het object extern niet.
2. Mandaat. Schriftelijke bevoegdheid tot vertegenwoordiging, waarin de vergoeding, de looptijd, de vertrouwelijkheidsregels en wat openbaar mag worden gemaakt zijn vastgelegd. Zonder mandaat is er geen proces, alleen een gerucht.
3. Referentiecode. Vast, en vanaf dat moment de enige manier waarop het object buiten het kantoor wordt genoemd.
4. Waardeanalyse. Het bedrijf onderzocht als onderneming. Gemengde privé- en bedrijfscijfers genormaliseerd tot een verdedigbaar bedrijfsresultaat. Bezettingsgraad, gemiddelde kamerprijs per dag en opbrengst per beschikbare kamer uit het property management system gehaald en niet uit het geheugen. De distributiemix in kaart gebracht, inclusief welk deel persoonlijk is en niet contractueel. Er komen twee dingen uit: een waardebandbreedte die de eigenaar kan verdedigen, en een lijst van alles wat in het dossier ontbreekt.
5. Voorbereiding. De lijst met ontbrekende stukken wordt afgewerkt: estudio registral, plano catastrado, zakelijke lasten, vennootschapsdocumenten, vergunningen, waterverklaring, belastingaangiften, positie van de loonlijst, schuldenoverzicht, distributiecontracten. Het grootste deel van de doorlooptijd van een transactie gaat hierin zitten.
6. Anonieme teaser. Vóór vrijgave getoetst aan de vertrouwelijkheidsregels, inclusief de combinaties van kleine details die een object samen verraden.

Wat u doet

1. Aankoopmandaat. Hoofdstuk vijftien.
2. Kwalificatie en registratie. Hoofdstuk zestien.
3. Anonieme teasers, gekoppeld aan uw mandaat en gelezen als filter, niet als brochure.
4. NDA, per object. Met vermelding van de entiteiten en gelieerde partijen via welke u mogelijk aankoopt.
5. Het dossier. Eén keer voorbereid, één keer beantwoord, waarbij ontbrekende stukken worden gemeld in plaats van ontdekt.
6. Vragen, dan het bezoek. Eerst schriftelijke vragen, zodat het bezoek wordt besteed aan wat documenten niet kunnen laten zien. Bezoeken worden geregeld als gewoon hotelverblijf: geen klemborden, geen introductie als mogelijke koper.
7. Indicatie, dan bod. Een indicatieve bandbreedte kost niets en vertelt de verkoper of er een gesprek mogelijk is.

Wat een goede intentieverklaring regelt

• Prijs en structuur, en of aandelen of activa worden verworven.
• Wat is inbegrepen: vastgoed, vennootschap, inventaris en uitrusting, merk, domeinnaam, gastendatabase, toekomstige boekingen en de bijbehorende aanbetalingen.
• Exclusiviteit, en voor hoe lang.
• Reikwijdte van de due diligence, planning, en wie wat betaalt.
• Opschortende voorwaarden: toestemming van geldverstrekkers, gemeentelijke goedkeuringen, overdracht van de concessie, oplossing van een geconstateerd gebrek in de vergunningen.
• Behandeling van de opgebouwde arbeidsrechtelijke positie.
• Afspraken over continuïteit van het personeel en, waar de verkoper eraan hecht, van het concept.
• Overdracht: hoe lang de vertrekkende eigenaar blijft, en hoe handelsrelaties worden geïntroduceerd.
• Escrowregeling en het mechanisme van de overdracht.
• Vertrouwelijkheid tot aan de overdracht, inclusief hoe en wanneer personeel en handelspartners worden ingelicht.

Een intentieverklaring is normaal gesproken niet bindend wat de prijs betreft en wel bindend voor exclusiviteit, vertrouwelijkheid en kosten. Lees welke bepalingen bindend zijn voordat u tekent.

Tien eisen die u aan een adviseur stelt

Het land heeft uitstekende professionals. Met deze tien toetsen vindt u ze.

1. Echte mandaten, geen doorgestuurd aanbod. Vraag hoeveel objecten er vandaag onder een ondertekend mandaat vallen.
2. Vertrouwelijkheid die is ingebouwd, niet beloofd. Iedereen zegt discreet te zijn. Vraag wat dat afdwingt: codes in bestandsnamen, teasers die vóór vrijgave worden getoetst, NDA’s per object, registratie van kopers. Vertrouwelijkheid die afhangt van iemands geheugen, is geen vertrouwelijkheid.
3. Bemiddeling bij ondernemingen, geen vastgoedbemiddeling. Vraag rechtstreeks wat zij doen, en vraag vervolgens om de operationele cijfers van de afgelopen twaalf maanden. Het tweede antwoord laat zien of het eerste klopt.
4. Geverifieerde cijfers, met de niet-geverifieerde duidelijk benoemd. Vraag waar elk cijfer vandaan komt en welke niet zijn geverifieerd. Wie een schatting als feit presenteert, doet dat later ook bij u, vanaf de andere kant van de tafel.
5. Een dossier dat al bestaat voordat u komt. Vraag wat er vandaag in de dataroom zit en wat nog ontbreekt. Een adviseur die het object heeft voorbereid, weet precies wat er ontbreekt, omdat hij die lijst zelf heeft opgesteld.
6. Vermogen om financiële cijfers te normaliseren. Vraag het overzicht te zien. Eén totaalcorrectie zonder onderbouwing is geen normalisatie, het is een wens.
7. Een lokaal netwerk waar u op kunt bouwen. Een advocaat, een accountant die loonlijst en belastingen kan controleren, een escrowagent onder toezicht, inspecteurs die achterstallig onderhoud kunnen begroten. Stel uw eigen adviseurs aan, maar een intermediair die geen geloofwaardig netwerk kan introduceren, heeft niet veel transacties gedaan.
8. Een positie binnen de sector, niet alleen binnen de vastgoedmarkt. Aanbod beweegt hier op vertrouwen, via kamers van koophandel, verenigingen, hotelnetwerken en de advocaten van hotelfamilies. Wie in de toeristische sector is ingebed, hoort een jaar voordat er iets wordt gepubliceerd over een pensionering of een opvolgingsplan. Wie in de vastgoedmarkt is ingebed, hoort ervan wanneer het op een portaal verschijnt, tegelijk met iedereen.
9. Afgestemde vergoedingen, schriftelijk vastgelegd, zonder spelletjes met dubbele vertegenwoordiging. Vraag wie betaalt, wanneer, en wat er gebeurt als de transactie niet doorgaat.
10. Iemand die er na de intentieverklaring nog is. Transacties worden hier na het bod beslist, tijdens de due diligence, op basis van documenten. Precies dan houdt het werk van een makelaar op en begint dat van een adviseur.

Elke adviseur met wie samenwerken de moeite waard is, zal blij zijn dat u het vraagt. Weigert iemand deze vragen te beantwoorden, dan hebt u uw antwoord al in het eerste gesprek, kosteloos.

Wie wat mag bezitten, en de kust

Op grond met eigendomstitel staat een buitenlander op gelijke voet met een Costaricaan. Aan de kust veranderen de regels volledig, en dat begint bij de hoogwaterlijn.

Grond met eigendomstitel: gelijke voorwaarden

Artikel 19 van de Grondwet geeft buitenlanders dezelfde individuele rechten en plichten als Costaricanen, behoudens de uitzonderingen die de Grondwet en de wetten bepalen. Er geldt geen algemene beperking voor een buitenlander, of een vennootschap in buitenlandse handen, om grond met eigendomstitel te bezitten, ook niet voor een hotel. De belangrijkste uitzonderingen zijn de hieronder beschreven kustzone, de stroken van twee kilometer langs de grenzen met Nicaragua en Panama, en grond binnen nationale parken en vergelijkbare reservaten.

De Zona Marítimo Terrestre (ZMT), de kustzone

Ley 6043 uit 1977 regelt de eerste 200 meter landinwaarts vanaf de gewone hoogwaterlijn, aan beide kusten en op de eilanden.

• De openbare zone, de eerste 50 meter, kan onder geen enkele titel worden bezet.
• De beperkte zone, de volgende 150 meter, kan niet in eigendom worden gehouden. Zij wordt gehouden onder een concessie die de gemeente verleent, in toeristische gebieden met goedkeuring van het toerisme-instituut, voor een termijn van vijf tot twintig jaar, verlengbaar. De concessiehouder betaalt een jaarlijkse canon in plaats van onroerendezaakbelasting.
• Buitenlandse deelname is begrensd. Een concessie kan niet worden verleend aan een buitenlander met minder dan vijf jaar verblijf, aan een in het buitenland gevestigde vennootschap, of aan een vennootschap waarvan meer dan 50% van het kapitaal aan buitenlanders toebehoort. De juridische afdeling van het toerisme-instituut leest dit als de eis dat meer dan de helft van het kapitaal in handen is van Costaricaanse staatsburgers: een buitenlander met verblijfsvergunning blijft hiervoor een buitenlander. Een aandelenoverdracht die de grens overschrijdt, is nietig.
• Elke overdracht of verpanding van een concessie vereist de uitdrukkelijke goedkeuring van zowel de gemeente als het toerisme-instituut (artikel 45). Zonder die goedkeuring is de handeling ongeldig.
• Verlenging moet tijdig worden aangevraagd, met een volledig betaalde canon. Sinds Ley 9974 uit 2021 kan zij worden aangevraagd zodra de helft van de termijn is verstreken.

Waar het kustbestemmingsplan nog in behandeling is

Concessies vereisen een goedgekeurd kustbestemmingsplan (plan regulador costero), en voor veel kuststroken bestaat dat nog niet. Ley 10735 van juli 2025 gaf gemeenten acht jaar extra om hun plannen goed te keuren, en staat toe dat bestaande gebouwen in de beperkte zone op precaire basis blijven staan, tegen een gemeentelijke heffing die geen rechten schept. Een gebouw op kustgrond zonder plan is geen object in eigendom, en ook geen concessie. Prijs het daarnaar, of koop het niet.

Er liggen wetsvoorstellen om het kustregime te hervormen, en in juli 2026 kondigde de regering concessies aan de Caribische kust aan om hotels aan te trekken. Geen van beide is al wet. Baseer uw beoordeling op de wet zoals die nu geldt.

Bronnen: Constitución Política, artikel 19; Ley 6043 en het uitvoeringsbesluit, Decreto 7841-P; juridisch advies ICT AL-1427-2022; Ley 9974 (2021); Ley 10735 (2025); Ley 2825, artikel 7. Laat de kuststatus van elk object bevestigen door een Costaricaanse advocaat.

De vennootschap kopen of het hotel kopen

De meeste Costaricaanse hotels zitten in een vennootschap. Of u de vennootschap koopt of alleen wat zij bezit, is de eerste structurele beslissing, en die verandert vrijwel alles wat volgt.

Drie dingen die u vroeg wilt weten

1. De rechten van het personeel gaan mee met de onderneming. Volgens artikel 37 van het Arbeidswetboek (Código de Trabajo) wordt de nieuwe eigenaar, wanneer een onderneming wordt overgedragen en wordt voortgezet, de werkgever van het personeel, met hun opgebouwde rechten. De vertrekkende eigenaar blijft zes maanden hoofdelijk aansprakelijk; daarna is de aansprakelijkheid voor u. Ook een activatransactie van een operationeel hotel ontkomt hier niet aan.
2. Een aandelentransactie valt niet automatisch buiten de overdrachtsbelasting. Sinds 2012 omvat de belasting ook indirecte overdrachten, dat wil zeggen een wijziging van zeggenschap over een vennootschap die vastgoed bezit. De belastingdienst beschouwt de overdracht van een meerderheidsbelang als een wijziging van zeggenschap.
3. De koper houdt belasting in voor de verkoper. Sinds 6 oktober 2025 houdt de koper van onroerend goed 2% van de prijs in wanneer de verkoper in Costa Rica is gevestigd, als voorheffing op de belasting van de verkoper, of 2,5% wanneer de verkoper dat niet is, als eindheffing. De inschrijving hangt af van de betaling ervan. Neem het op in het mechanisme van de overdracht.

De overdrachtskosten, post voor post

• Overdrachtsbelasting: 1,5% (Ley 6999, artikel 8).
• Registratiekosten: 0,5% over de hoogste van de opgegeven en de geregistreerde waarde (Ley 4564), plus een reeks zegels.
• Notariskosten: vastgesteld volgens een officiële minimumtabel waar notarissen niet onder mogen gaan. Vraag aan het begin om een schriftelijke offerte.
• Escrow, juridische, accountancy- en technische adviseurs: afzonderlijk overeen te komen.

Wie welke post betaalt, is een zaak voor het contract. Spreek het af in de intentieverklaring, niet op de dag van ondertekening.

Jaarlijkse vennootschappelijke verplichtingen

Een vennootschap die u koopt, brengt terugkerende verplichtingen mee: de jaarlijkse belasting op rechtspersonen (Ley 9428), de jaarlijkse opgave van de uiteindelijk belanghebbenden bij het transparantieregister van de centrale bank (Ley 9416), de aangiften inkomstenbelasting en IVA, en de gemeentelijke aangiften. Vraag om bewijs dat elk daarvan bij is. Achterstanden in een ervan worden bij de overdracht de uwe.

Bronnen: Código de Trabajo, artikel 37; Ley 6999 en Ley 9069; Ley 4564; Ley 9047, artikel 3; Ley 6043, artikelen 45 en 47; Resolución MH-DGT-RES-0039-2025; Ley 9428; Ley 9416. Structuur en fiscale behandeling hangen af van de feiten; laat ze bevestigen door een Costaricaanse advocaat.

De vergunningen die van een gebouw een hotel maken

Een hotel is een gebouw plus een stapel vergunningen. Het gebouw is in een dag te inspecteren. De vergunningen kosten meer tijd, en sommige zijn helemaal niet overdraagbaar.

Toeristische stimuleringsmaatregelen

De wet op de stimulering van de toeristische ontwikkeling, Ley 6990 uit 1985, werkt nog altijd via een toeristisch contract (contrato turístico) met het instituut. Daarmee kunnen de goederen die nodig zijn om een erkende toeristische onderneming te bouwen of uit te breiden, worden vrijgesteld van invoerrechten en belastingen, met uitzondering van voertuigen en brandstof. De belastingdienst stelde in 2019 dat de IVA-hervorming deze stimuleringsmaatregelen had ingetrokken; de Procuraduría General (landsadvocaat) was het daar niet mee eens, en de reguleringscommissie van het instituut vergadert nog steeds. Een bestaand contract hoort bij een specifiek project. Vraag of het aan u kan worden overgedragen voordat u er enige waarde aan toekent.

Bos- en oeverzones

De Boswet, Ley 7575, verbiedt de wijziging van het gebruik van beboste grond en beschermt stroken langs rivieren en rond bronnen en meren. Sinds 2022 staat Ley 10210 onder voorwaarden toeristische werken met een lage impact in rivieroevers toe. Toets elk masterplan aan deze zones voordat u erop vertrouwt.

Bronnen: Ley 9047; Decreto 43432-S; Decreto 41370-MEIC-TUR; Ley 6990; Decreto 43898; Ley de Aguas 276; Ley 7575; Ley 10210. Laat elke vergunningspositie voor het specifieke object bevestigen.

De belastingen die een hoteleigenaar betaalt

Costa Rica belast inkomen waar het wordt verdiend. Voor een hotel betekent dat dat vrijwel alles wat het verdient eronder valt, en de details bepalen de structuur.

Inkomstenbelasting

• Territorialiteitsbeginsel. Alleen inkomen uit Costaricaanse bron wordt belast: diensten die in het land worden verleend, goederen die er zich bevinden, kapitaal dat er is geïnvesteerd en rechten die er worden gebruikt (Ley 7092). Het operationele inkomen van een hotel is per definitie van Costaricaanse bron.
• Vennootschapstarief van 30% over het belastbaar netto-inkomen. Kleinere entiteiten onder een drempel voor de jaarlijkse bruto-inkomsten betalen volgens een verlaagd progressief tarief. Drempel en schijven worden elk jaar aangepast, dus vraag uw accountant naar de actuele cijfers.
• Vermogenswinst tegen 15% over de winst, ingevoerd met Ley 9635 per juli 2019. Voor activa die vóór 1 juli 2019 zijn verworven, kan de verkoper bij de eerste verkoop in plaats daarvan 2,25% van de verkoopprijs betalen. Winsten op activa die in de gewone bedrijfsvoering worden gebruikt, zijn gewoon inkomen tegen 30%, wat van belang is wanneer een operationeel hotel zijn activa verkoopt in plaats van zijn aandelen.
• Dividenden worden belast tegen 15%, met een vrijstelling wanneer de aandeelhouder een Costaricaanse vennootschap met een belastbare activiteit is. Voor niet-ingezeten aandeelhouders kunnen onder voorwaarden verlaagde tarieven gelden, die uw adviseur moet bevestigen.

Betalingen naar het buitenland

Wilt u een buitenlandse managementmaatschappij, een merk of een moedermaatschappij betalen, dan geldt bronheffing. Tot de geldende tarieven behoren: technische diensten, managementvergoedingen en royalty’s 25%, rente in de meeste gevallen 15%, dividenden 5% of 15%. Costa Rica heeft belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belasting met Duitsland, Mexico, Spanje en de Verenigde Arabische Emiraten. Een managementovereenkomst die zonder oog hiervoor is opgesteld, kan een kwart van de vergoeding kosten.

Belasting over de toegevoegde waarde

Logies wordt belast tegen het algemene IVA-tarief van 13%, en dat is zo sinds de IVA in juli 2019 de oude omzetbelasting verving. Een verlaagd tarief dat voor sommige toeristische diensten gold, eindigde op 30 juni 2023, en die diensten betalen sinds 1 juli 2023 13%. Elektronische facturering is verplicht voor operationele bedrijven; versie 4.4 van het formaat werd op 1 september 2025 verplicht. De belastingdienst bracht zijn aangiftesystemen op 6 oktober 2025 over naar het nieuwe platform TRIBU-CR.

Onroerendezaakbelasting en lokale belastingen

• Onroerendezaakbelasting van 0,25% per jaar over de geregistreerde of getaxeerde waarde van grond en gebouwen, geheven door de gemeente (Ley 7509).
• Overdrachtsbelasting van 1,5% over de hoogste van de prijs en de geregistreerde waarde, plus registratie- en notariszegels (Ley 6999). Zij kan ook van toepassing zijn op een indirecte overdracht via een wijziging van zeggenschap over de vennootschap die het vastgoed bezit, dus een aandelentransactie valt er niet automatisch buiten. Laat uw advocaat dit voor uw structuur bevestigen.
• Gemeentelijke belasting op de bedrijfsvergunning (patente). Er is geen landelijk tarief. Elk kanton heeft zijn eigen wet, meestal gebaseerd op het bruto- of netto-inkomen van het voorgaande jaar, met een jaarlijkse aangifte onder ede.

De regels die in beweging zijn

Sinds Ley 10381 van september 2023 is buitenlands passief inkomen, zoals dividenden, rente en vermogenswinst, belastbaar wanneer het wordt verdiend door een vennootschap die tot een multinationale groep behoort en onvoldoende economische substantie in Costa Rica heeft. Een wetsvoorstel van de regering dat in september 2026 is ingediend, expediente 25.796, zou verder gaan en het buitenlandse passieve inkomen van alle fiscaal inwoners van Costa Rica belasten, zowel natuurlijke personen als vennootschappen. Het ligt in de commissie en kan nog wijzigen of sneuvelen. Het zou niets veranderen aan de belasting op het eigen Costaricaanse inkomen van een hotel, maar het kan wel veranderen hoe u het hotel het beste houdt en waar uw overige inkomen zich bevindt zodra u inwoner bent.

Bronnen: Ley 7092, Ley 9635, Ley 10381, Ley 7509, Ley 6999; PwC Worldwide Tax Summaries, Costa Rica, geraadpleegd 30 juni 2026; EY tax alert van 11 juli 2023 over toeristische diensten; KPMG Costa Rica newsflash van 29 september 2026 over expediente 25.796. Tarieven per oktober 2026. Laat elk tarief voor uw situatie bevestigen door een Costaricaanse belastingadviseur.

De loonlijst die u overneemt

In een Costaricaans hotel is het team de grootste kostenpost, de best beschermde belanghebbende en de verplichting die u als eerste controleert.

Sociale werkgeverslasten: 26,83% van het brutoloon, vanaf 1 januari 2026

Bron: CCSS-tarieven zoals gerapporteerd door La Nación, 16 december 2025. Het tarief was 26,67% in 2025 en steeg met de geplande verhoging van de pensioenpremies, die doorloopt tot en met 2028. De verzekering tegen arbeidsrisico’s wordt vaak als afzonderlijke INS-polis gefactureerd; controleer hoe de loonadministratie die u koopt haar verwerkt. Werknemers dragen via inhouding nog eens 10,83% bij.

De verplichtingen die zich opbouwen

• Dertiende maand (aguinaldo). Een twaalfde van alles wat van december tot en met november is verdiend, te betalen uiterlijk 20 december (Ley 2412).
• Vakantie. Twee betaalde weken per vijftig gewerkte weken, die in beginsel niet in geld mogen worden uitbetaald.
• Opzegtermijn (preaviso). Van een week na drie maanden dienstverband tot een maand na een jaar.
• Ontslagvergoeding (cesantía). Verschuldigd bij ontslag zonder gegronde reden, volgens een schaal die oploopt met het aantal dienstjaren en is begrensd op acht jaar. Vraag uw advocaat naar de actuele tabel.
• Minimumlonen worden elk jaar vastgesteld door de tripartiete Nationale Loonraad en bij decreet gepubliceerd. De algemene verhoging voor 2026 was 1,63%.

Elk van deze posten is een reële balanspost. Een trouw team dat er al lang werkt, heeft een opgebouwde positie die een koper afwikkelt, overneemt of inprijst; hoofdstuk twintig legt uit hoe de structuur bepaalt welke van de drie.

Bronnen: Código de Trabajo, artikelen 28, 29 en 153 en verder; Ley 2412; Decreto 45303-MTSS. Arbeidsrechtelijke posities hangen af van de feiten; laat ze bevestigen door een Costaricaanse advocaat.

Verblijfsvergunning, als u bij uw investering wilt wonen

Een verblijfsvergunning is een eigen aanvraag met eigen regels, en het loont om haar samen met de aankoop te plannen.

De belangrijkste routes

De wet van 2021 verlaagde de drempel voor investeerders van USD 200.000 naar USD 150.000, en het lagere bedrag blijft gelden voor nieuwe aanvragen nadat de termijn voor de stimuleringsmaatregelen in juli 2026 is verstreken. De drie categorieën voor een verblijfsvergunning geven tijdelijk verblijf, dat elke twee jaar wordt verlengd, en kunnen na drie jaar leiden tot permanent verblijf. Een echtgenoot en kinderen kunnen worden meegenomen. De vergunning voor digitale nomaden geldt een jaar, is eenmaal verlengbaar en leidt niet tot een verblijfsvergunning.

Twee punten om te weten voordat u koopt

1. Komt uw structuur in aanmerking? Hotels worden meestal gekocht via een Costaricaanse vennootschap. Of een investering die via een vennootschap wordt gehouden meetelt voor de verblijfsvergunning als investeerder, of dat zij persoonlijk moet worden gehouden, vraagt om een schriftelijk antwoord voor uw situatie.
2. De termijn voor de stimuleringsmaatregelen is verstreken. Ley 9996 bood fiscale en invoerfaciliteiten, waaronder vrijstelling van invoerrechten op inboedel en voertuigen en een verlaging van 20% op de overdrachtsbelasting, aan wie binnen vijf jaar in aanmerking kwam. Die termijn liep in juli 2026 af, en wij hebben geen verlenging gevonden. Wie de faciliteiten heeft verkregen, behoudt ze tien jaar.

Neem de tijd. De behandeling bij de migratiedienst duurt vele maanden, en het tijdpad van uw verblijfsvergunning hoort niet op het kritieke pad van uw aankoop te liggen.

Bronnen: Ley 9996 en Decreto 43926-MGP-H-TUR; Ley 8764; Ley 10008; samenvattingen van advocatenkantoren en pers uit september en oktober 2026. Regels voor verblijfsvergunningen veranderen; laat ze vóór de aanvraag bevestigen door een Costaricaanse advocaat.

Bankieren en geld overmaken

Het geld waarmee u het hotel koopt, wordt onderzocht voordat het binnenkomt. Bereid u daarop voor zoals u zich op due diligence voorbereidt, want het is due diligence, op u.

• De antiwitwaswetgeving geldt voor iedereen in de keten. Banken staan onder toezicht van SUGEF op grond van Ley 7786. Notarissen, accountants en vastgoedbemiddelaars zijn onder dezelfde wet meldplichtige instellingen en moeten zich bij SUGEF registreren. Reken erop dat elk van hen vraagt waar uw middelen vandaan komen.
• Stel een dossier over de herkomst van uw middelen samen voordat u het nodig hebt. Bankafschriften, de verkoop of het inkomen waaruit de middelen voortkomen, belastingaangiften en vennootschapsdocumenten van een eventuele houdstermaatschappij. Een overboeking die zonder dit dossier binnenkomt, kan wekenlang blijven liggen.
• Als buitenlander een rekening openen gaat trager dan u verwacht. De praktijk verschilt per bank. Veel banken vereisen een verblijfskaart voor een volwaardige rekening en bieden niet-ingezetenen beperkte rekeningen aan. Begin vroeg, en vraag uw advocaat welke bank bij uw situatie past.
• Internationale gegevensuitwisseling gaat automatisch. Costa Rica wisselt gegevens over financiële rekeningen uit met de Verenigde Staten op grond van een FATCA-overeenkomst en met andere landen op grond van de Common Reporting Standard van de OESO. Ga uit van volledige transparantie in beide richtingen.
• Lokale aankoopfinanciering bestaat, op lokale voorwaarden. Reken op een hogere eigen inbreng, meer documentatie en soms lokale zekerheden als u geen ingezetene bent. Rentes en voorwaarden verschillen per bank, dus vergelijk ten minste twee geldverstrekkers en een particuliere optie.
• Escrow is gebruikelijk, maar als zodanig niet gereguleerd. Aankoopgelden worden vaak door een escrowagent aangehouden totdat de overdracht is ingeschreven. Er is geen specifieke wet voor escrow; iedereen die gelden van cliënten beheert, moet zich op grond van Ley 7786 bij SUGEF registreren. Vraag om bewijs van die registratie, en laat uw advocaat de escrowovereenkomst beoordelen, voordat u iets overmaakt.

Bronnen: Ley 7786, artikelen 15 en 15 bis; FATCA-overeenkomst tussen de VS en Costa Rica; Ley 9068 en Resolución DGT-R-006-2018. De bankpraktijk verschilt per instelling.

Het team dat u ter plaatse nodig hebt

Buitenlandse aankopen die goed verlopen, hebben hetzelfde gemeen: een klein lokaal team, aangesteld voordat het object werd gevonden.

Wij werken voor elk van deze rollen met een netwerk van onafhankelijke specialisten, onder wie Quatro Legal voor directe aankopen waarbij de investeerder een nauw betrokken advocaat wil, Ambiental Process voor de verificatie van registers, ADUO Arquitectos voor technisch werk en vergunningen, en Lacosta Advisors voor haalbaarheid en waardering. Wij wisselen in beide richtingen leads met hen uit en niemand van ons betaalt aanbrengvergoedingen, dus elke introductie is gebaseerd op kwaliteit. U bent vrij om aan te stellen wie u wilt.

Due diligence, document voor document

Over de aankoop van een Costaricaans hotel wordt beslist op basis van het dossier achter de NDA, meer dan op basis van de foto’s of de vraagprijs.

Hieronder staan de documenten, met hun lokale namen, wat elk document aantoont en het specifieke waarschuwingssignaal bij elk. Niets hiervan vervangt een Costaricaanse advocaat en een lokale accountant. Het is een kaart, zodat u weet waar u om vraagt en snel kunt zien of het dossier van een verkoper echt is.

Eigendom en grond

• Registeronderzoek (estudio registral). Actueel uittreksel met folio real, geregistreerde eigenaar, oppervlakte, grenzen en elke aantekening. Waarschuwingssignaal: recente overdrachten tussen verbonden partijen, of een eigenaarsnaam die niet overeenkomt met de partij die met u onderhandelt.
• Kadastrale kaart (plano catastrado). Waarschuwingssignaal: een oude kaart, een oppervlakte die afwijkt van het register, of gebouwen die buiten de grens van de kaart staan.
• Zakelijke lasten (gravámenes y anotaciones). Hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, aantekeningen van procedures, erfdienstbaarheden voor toegang, water of stroom. Waarschuwingssignaal: een recht van overpad over de grond van een buurman dat informeel is in plaats van ingeschreven. Is de weg naar het hotel juridisch niet gewaarborgd, dan doet de rest er niet toe.
• Vennootschapsdossier. Statuten, aandeelhoudersregister, bewijs van vertegenwoordigingsbevoegdheid (personería jurídica), vennootschapsregisters. Waarschuwingssignaal: stilgevallen deponeringen, of volmachten die de verkoop niet duidelijk toestaan.
• Zona Marítimo Terrestre, waar van toepassing. De concessie, de termijn en de resterende jaren, het gemeentelijk dossier, de betalingsstatus, de stand van het kustbestemmingsplan, en de grenzen aan het aandeelhouderschap die voor buitenlandse concessiehouders gelden. Waarschuwingssignaal: een aflopende termijn zonder ingezette verlenging, achterstanden, of een structuur die niet voldoet aan de beperkingen voor buitenlandse deelname.

Vergunningen

• Gemeentelijke exploitatievergunning (patente). Waarschuwingssignaal: een vergunning voor een kleinere activiteit dan de activiteit die wordt uitgeoefend.
• Bestemming (uso de suelo). Waarschuwingssignaal: een gebruik dat jarenlang is gedoogd maar nooit formeel is vergund, wat aan het licht komt zodra u ergens een aanvraag voor indient.
• Bouwvergunningen. Waarschuwingssignaal: het klassieke gat, waarbij een oprichter in de loop der jaren kamers heeft toegevoegd zonder voor elke fase een vergunning. Te herstellen, soms tegen hoge kosten, en het is uw onderhandelingspunt in plaats van een verrassing achteraf.
• Milieugoedkeuring (viabilidad ambiental, SETENA). Waarschuwingssignaal: een verlopen dossier, of niet nagekomen voorwaarden bij de oorspronkelijke goedkeuring.
• Vergunning van het ministerie van Volksgezondheid, voor de accommodatie, de keuken, het zwembad en de watersystemen.
• Toeristische erkenning van het instituut (declaratoria turística) en duurzaamheidscertificering, indien aanwezig. Waarschuwingssignaal: verlopen maar als geldig gepresenteerd.

Water, het doorslaggevende document

Waterverklaring (carta de disponibilidad de agua) van het waterbedrijf of de lokale ASADA, plus het aansluitcontract en de werkelijk geleverde capaciteit. In grote delen van Costa Rica bepaalt dit ene document of u een kamer, een zwembad of een restaurantstoel kunt toevoegen. Een verkoper die zegt dat er met het water geen probleem is, zonder verklaring, vertelt u dat er geen verklaring is. Waarschuwingssignaal: geen verklaring, een verklaring op naam van een vorige eigenaar, een capaciteit onder het huidige verbruik, of een district met een moratorium op nieuwe aansluitingen. Een eigen put vereist een eigen vergunning.

Financieel

• Ingediende belastingaangiften (declaración de renta, D-101) over ten minste drie jaar, plus de aangiften belasting over de toegevoegde waarde. Vergelijk de aangegeven cijfers met de managementcijfers. Waarschuwingssignaal: een groot verschil zonder gedocumenteerde verklaring. Wat de verklaring ook is, u kunt alleen doorrekenen wat gedocumenteerd is.
• Volledige jaarrekeningen, per jaar en bij voorkeur per maand, met het rekeningschema.
• Normalisatieoverzicht. Voertuigen, huisvesting van de familie, familieleden op de loonlijst, privéreizen, elke correctie benoemd en onderbouwd. Waarschuwingssignaal: één totaalcorrectie zonder detail.
• Schuldenoverzicht. Elke lening, het saldo, de rente, de looptijd, de zekerheden en de clausule over zeggenschapswijziging. Waarschuwingssignaal: schuld met als zekerheid activa die niet in de verkoop zijn inbegrepen.
• Werkkapitaal en aanbetalingen van gasten. Vooruitbetalingen voor toekomstige verblijven zijn een verplichting die met de toekomstige boekingen meegaat. Spreek uitdrukkelijk af hoe ze bij de overdracht worden behandeld.
• Gemeentelijke en vennootschapsbelastingen. Waarschuwingssignaal: achterstanden, die op het vastgoed kunnen rusten in plaats van op de persoon.

Arbeid, het onderdeel om zorgvuldig door te rekenen

• Loonlijst en sociale zekerheid (planilla, CCSS), met de premiehistorie en een verklaring dat aan alle verplichtingen is voldaan. Waarschuwingssignaal: personeel dat werkt maar niet op de geregistreerde loonlijst staat. Informele afspraken scheppen reële, kwantificeerbare verplichtingen.
• Arbeidscontracten en opgebouwde rechten. Het Costaricaanse arbeidsrecht is beschermend. Ontslagvergoeding, opzegtermijn, dertiende maand en vakantierechten bouwen zich op en zijn reële balansposten, geen onzekerheden om weg te wuiven.
• Verzekering tegen arbeidsrisico’s, actueel en in overeenstemming met het werkelijke aantal medewerkers.
• Procedures en claims, uit het verleden en lopend.

Laat de totale opgebouwde arbeidsrechtelijke positie onafhankelijk berekenen. Bij een activatransactie wordt zij normaal gesproken uitdrukkelijk afgewikkeld of overgenomen. Bij een aandelentransactie gaat zij mee met de vennootschap, of iemand het nu heeft genoemd of niet.

Operationeel

• Bezettingsgraad, gemiddelde kamerprijs per dag en opbrengst per beschikbare kamer, per maand, over drie jaar, geëxporteerd uit het property management system en niet overgetypt in een presentatie.
• Kanaalmix, met de nettotarieven per kanaal. Waarschuwingssignaal: een hoge bezetting die vrijwel volledig tegen sterk afgeprijsde wholesaletarieven is gerealiseerd.
• Concentratie, en of de belangrijkste relaties contractueel of persoonlijk zijn.
• Distributiecontracten: tarieven, allotments, releaseperiodes, clausules over zeggenschapswijziging.
• Reputatie: reviewscores per platform door de tijd heen, en wat terugkerende klachten zeggen over achterstallig onderhoud of personeelsbezetting.
• Gastgegevens: herhalingspercentage, database, en of die rechtmatig kan worden overgedragen.
• Toekomstige boekingen: bevestigde reserveringen na de overdrachtsdatum en de bijbehorende aanbetalingen.

Fysiek

• Bouwkundige inspectie: daken, constructie, vocht- en termietschade, elektra, waterzuivering, zwembadinstallaties, keukenapparatuur, generatoren, zonne-energie, connectiviteit, voertuigen.
• Overzicht van achterstallig onderhoud, begroot door een lokale aannemer, niet geschat op basis van foto’s.
• Inventaris van meubilair, inrichting en uitrusting, met bevestigd eigendom. Waarschuwingssignaal: geleasede apparatuur of voertuigen die tussen de verkochte activa staan.
• Verzekeringen: lopende polissen, schadehistorie, en of de dekking overeenkomt met de herbouwwaarde.

De vier controles die het zwaarst wegen

Begin met deze vier. Over al het andere kan worden onderhandeld.

1. Juridische toegang. Een ingeschreven erfdienstbaarheid of een openbare weg naar het object. Zonder die toegang is het object niet wat u denkt dat het is.
2. Beschikbaarheid van water, op schrift. Geen verklaring, geen uitbreiding, hoeveel grond er ook is.
3. Vergund tegenover gebouwd. Wat er staat, naast wat er is toegestaan.
4. De werkelijke arbeidsrechtelijke positie. De geregistreerde loonlijst naast het werkelijke aantal medewerkers, en het totaal aan opgebouwde rechten.

Zo plant u het werk

Laat het juridische, financiële en arbeidsrechtelijke onderzoek vanaf de eerste dag van de exclusiviteit parallel lopen. Vraag het estudio registral en de waterverklaring direct aan, omdat die het snelst te verkrijgen zijn en het vaakst het proces beëindigen. Plan de bouwkundige inspectie vroeg in, want goede lokale inspecteurs zijn in het hoogseizoen schaars. Houd één lijst met aandachtspunten bij, gedeeld met de adviseur van de verkoper, waarop elk openstaand punt tot de afhandeling wordt gevolgd. Niets houdt een deal zo goed overeind als twee partijen die naar dezelfde lijst kijken.

Wie hier floreert

Costa Rica beloont een bepaald type koper. Zo herkent u zichzelf.

Costa Rica past bij u als

• U een operationele onderneming zoekt in een stabiele democratie met een lange traditie in internationaal toerisme, en u tevreden bent met gestage groei in plaats van een hausse.
• U jarenlang kunt aanhouden. De hospitality kent hier een lange cyclus, en de beste instapmomenten ontstaan bij overdrachten door oprichters, die tijd nodig hebben om te rijpen.
• U of uw exploitant een hotel kan runnen, of u bereid bent iemand aan te stellen die dat kan. Het grootste deel van de waarde van deze objecten komt voort uit de manier waarop ze worden gemanaged.
• U kunt financieren met eigen vermogen, of met een kapitaalstructuur die niet afhangt van goedkope lokale schuld.
• U bereid bent het dossier grondig te doen: water, toegang, vergunningen, arbeid, in die volgorde.

Een andere markt past mogelijk beter bij u als

• U een gegarandeerd rendement of een vaste exitdatum nodig hebt. Niemand kan u hier een van beide geloofwaardig beloven.
• U een openbare aanbodmarkt verwacht met transparante vergelijkbare verkopen. Een groot deel van deze markt verloopt onderhands, en daarover gaan de delen twee en drie.
• U een passieve vastgoedbelegging met een verhuurprogramma zoekt. Dat is een vastgoedproduct, en deze gids gaat over ondernemingen.
• Uw model afhangt van een zwakkere colón, of van een landelijk bezettingscijfer dat u niet tot een bron hebt herleid.

Hoe wij met u samenwerken

Van uw eerste verkenningsreis tot de intentieverklaring, en daarna: twee partners ter plaatse, een netwerk van specialisten die elk voor u werken, en één beslisdossier waarop u kunt handelen.

Kwam zelf als investeerder naar Costa Rica. Haar achtergrond ligt bij een family office, waar zij de vastgoedportefeuille beheerde: panden restaureren, ondernemingen en structuren waarderen, en het potentieel in een object zien. Zij leest de deal: de structuur, wat het gebouw en het team kunnen dragen, en wat er in welke volgorde moet gebeuren om het plan te laten slagen.

Costaricaan, met meer dan 40 jaar ervaring in de toeristische sector van Costa Rica. Hij leest de bestemming: hoe de gasten, seizoenen, bereikbaarheid en handelsrelaties van een regio zich gedragen, en welke kant het toerisme in het land op gaat. Wanneer u vraagt of dit de juiste plek is, is Daniel degene die antwoordt.

Wij werken in het Spaans, Engels, Nederlands, Duits en Frans. CHN Hospitality Partners is geregistreerd leverancier van PROCOMER, het agentschap voor handels- en investeringsbevordering van Costa Rica; de status van leverancier is een registratie, geen aanbeveling. In ons register in oktober 2026: 25 hospitality-objecten in zeven regio’s, met samen meer dan 640 kamers. Zeven daarvan liggen aan de Caribische kust, onze thuisbasis.

Eén traject, in uw tempo

Wij stemmen de diepgang van het werk af op waar u staat, zodat u in due diligence investeert wanneer het telt, en eigenaren hun deuren openen wanneer u er klaar voor bent.

Wat u ontvangt: één beslisdossier

Alle onderzoeken naar één object, geordend rond de vraag die u moet beantwoorden: moet ik kapitaal in dit hotel steken, tegen deze prijs, op deze voorwaarden? De analyse van de bestemming, het geverifieerde register, haalbaarheid en waardering, de technische bevindingen en het investeringsplan, de juridische bevindingen en de indruk ter plaatse, elk met de kosten van wat is gevonden en de volgorde waarin het moet gebeuren. Waar onderzoeken van elkaar verschillen, zeggen wij u welk wij zouden vertrouwen, en waarom.

Voor wie wij optreden, en wie betaalt

Twee routes, strikt gescheiden, zodat u altijd weet aan wiens kant wij staan.

• Hotels in ons register: wij treden op voor de verkoper. De eigenaar schakelt ons schriftelijk in en betaalt onze succesfee bij de overdracht. U betaalt ons niets voor introducties, teasers of het dossier. Wij vermelden dat in het eerste bericht over elk object.
• Bij die hotels blijft uw eigen due diligence onafhankelijk. Wij treden nooit op als uw adviseur bij een hotel dat wij voor de verkoper vertegenwoordigen. Voor uw operationele, technische, juridische en financiële onderzoeken introduceren wij onafhankelijke specialisten die voor u werken en aan u rapporteren.
• Begeleiding voor kopers: wij treden op voor u. Wanneer u ons inschakelt om te verkennen, te zoeken of te beoordelen, worden de opdracht en de vergoeding vooraf schriftelijk met u overeengekomen. Past een hotel uit ons eigen register bij uw profiel, dan laten wij u schriftelijk weten, voordat u het ziet, dat wij voor de verkoper ervan optreden.
• De specialisten worden rechtstreeks door u betaald. Wij doen niets bovenop hun tarieven en ontvangen geen aanbrengvergoedingen; met onze partners wisselen wij in beide richtingen introducties uit.
• Profimercadeo en Enchanting Hotels zijn bedrijven van Daniel. Ze zijn altijd optioneel, en u kent de kosten voordat u beslist.

Uw volgende drie stappen

Wie tot hier heeft gelezen, weet al meer over de werking van deze markt dan de meeste mensen die er al een jaar in zoeken.

Een. Dien uw aankoopmandaat in. Het sjabloon staat in hoofdstuk vijftien; het formulier vindt u op invest-costarica.com/buying-mandate. Het kost ongeveer vijf minuten, het is kosteloos, en hieraan worden de vertrouwelijke objecten in ons register gekoppeld.

Twee. Bent u nog aan het verkennen? Begin bij de plek. Weet u nog niet welke regio bij u past, dan komt eerst een Explorer-reisplan of een begeleide dag ter plaatse. Het vorige hoofdstuk, “Hoe wij met u samenwerken”, geeft de details.

Drie. Stel vroeg een advocaat aan. Een Costaricaanse advocaat en een lokale accountant, gekozen voordat u het object vindt en niet erna. Hoofdstuk zesentwintig beschrijft het team; vraag ons gerust om introducties als dat helpt.

Wat er gebeurt nadat u zich hebt geregistreerd

• Een kort kwalificatiegesprek, in het Nederlands, Engels, Spaans, Duits of Frans.
• Anonieme teasers die aansluiten op uw mandaat, onder referentiecode.
• Een NDA voor elk specifiek object dat u wilt zien, en daarna het voorbereide dossier.
• Een discreet bezoek, geregeld als gewoon hotelverblijf.

Uitsluitend algemene oriëntatie. Niets in deze gids is juridisch, fiscaal of beleggingsadvies. Juridische, fiscale, arbeidsrechtelijke en kustrechtelijke posities in Costa Rica hangen af van de feiten en moeten voor het specifieke object worden bevestigd door een Costaricaanse advocaat. Nergens in deze gids wordt een object, eigenaar of transactie geïdentificeerd. Cijfers zijn voorzien van bron en datum; wetten en tarieven veranderen, en deze editie geeft de situatie weer per 19 oktober 2026.

Bronnen

Elk cijfer in deze gids is te herleiden. Dit zijn de bronnen erachter, zoals geraadpleegd in oktober 2026.

Economie en valuta

• IMF, persbericht 26/177, Artikel IV-consultatie 2026 met Costa Rica, 29 mei 2026. imf.org
• Banco Central de Costa Rica (BCCR), Memoria Anual 2023 en Informe de Política Monetaria, juli 2026, zoals gerapporteerd door observador.cr en delfino.cr. bccr.fi.cr
• Wisselkoersgegevens BCCR MONEX, zoals gerapporteerd door observador.cr, 17 juli 2026.
• INEC, consumentenprijsindex december 2025 en bevolkingsprognoses op basis van de volkstelling van 2022, zoals gerapporteerd door delfino.cr. inec.cr
• Ratingbesluiten van Moody’s (september 2025), S&P Global (22 oktober 2025) en Fitch, zoals gerapporteerd; landenrisicorapport SECMCA, tweede kwartaal 2026.
• OESO, toetreding van Costa Rica, 25 mei 2021. oecd.org
• Constitución Política de la República de Costa Rica, artikelen 12 en 19.

Toerisme

• Instituto Costarricense de Turismo (ICT), Llegadas internacionales, rapporten december 2025 en september 2026. ict.go.cr
• ICT, Gasto medio y estadía media, vía aérea, 2006 tot en met 2025 (vertrekenquête op de luchthavens).
• ICT, Oferta de hospedaje 2003 tot en met 2025.
• ICT en BCCR, Divisas por turismo 2025; satellietrekening toerisme BCCR 2012 tot en met 2021.
• Contraloría General de la República, audit DFOE-SOS-IAD-00006-2026, zoals gerapporteerd door delfino.cr.
• Moordcijfers 2025 van het Organismo de Investigación Judicial (OIJ), zoals gerapporteerd door delfino.cr, 5 januari 2026.
• US Department of State, reisadvies Costa Rica, 2 april 2026. travel.state.gov

Wetgeving: eigendom, kust, structuren, vergunningen

• Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, en Decreto 7841-P; Ley 9974 (2021); Ley 10735 (2025); Ley 9221; juridisch advies ICT AL-1427-2022.
• Ley 2825, artikel 7 (grensstroken).
• Ley 6999 en Ley 9069 (overdrachtsbelasting, inclusief indirecte overdrachten); Ley 4564 (registratiekosten).
• Ley 9428 (belasting op rechtspersonen); Ley 9416 en Decreto 44390-H (register van uiteindelijk belanghebbenden).
• Código de Trabajo, artikelen 28, 29, 37 en 153 en verder; Ley 2412 (aguinaldo).
• Ley 9047 (drankvergunningen); Decreto 43432-S (gezondheidsvergunningen); Decreto 41370-MEIC-TUR (toeristische ondernemingen); Ley 6990 en Decreto 24863-H-TUR (toeristische stimuleringsmaatregelen).
• Decreto 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC (milieubeoordeling); Ley de Aguas 276; Ley Forestal 7575; Ley 10210.
• Ley 7786 (antiwitwaswetgeving), artikelen 15 en 15 bis.

Belasting, loonkosten en verblijfsvergunning

• Ley 7092 (inkomstenbelasting); Ley 9635 (overheidsfinanciën, IVA en vermogenswinst); Ley 10381 (2023); Ley 7509 (onroerendezaakbelasting).
• Resolución MH-DGT-RES-0039-2025 (inhouding bij overdracht van onroerend goed); MH-DGT-RES-0027-2024 (elektronische factuur 4.4).
• Expediente legislativo 25.796 (2026), zoals samengevat door KPMG Costa Rica, 29 september 2026, en delfino.cr.
• PwC Worldwide Tax Summaries, Costa Rica, geraadpleegd 30 juni 2026. taxsummaries.pwc.com
• EY tax alert over IVA op toeristische diensten, 11 juli 2023; EY tax alert over inhouding op vermogenswinst, 25 september 2025.
• CCSS-premietarieven 2026, zoals gerapporteerd door La Nación, 16 december 2025; Decreto 45303-MTSS (minimumlonen 2026).
• Ley 9996 en Decreto 43926-MGP-H-TUR (investeerders, rentistas en pensionados); Ley 8764 (migratie); Ley 10008 (digitale nomaden).
• FATCA-overeenkomst tussen de Verenigde Staten en Costa Rica; Ley 9068 en Resolución DGT-R-006-2018 (Common Reporting Standard).

Foto’s

• Omslag: “Arenal Volcano National Park” door BNP-CR506, CC BY-SA 4.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Deel een: “Cascada at Rio Celeste (15272772614)” door François Bianco, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Deel twee: “Parque Nacional Corcovado” door José R., CC BY 3.0 (creativecommons.org/licenses/by/3.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Deel drie: “Monteverde bosque” door Haakon S. Krohn, CC BY-SA 3.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Deel vier: “Tamarindo beach-Guanacaste-Costa Rica” door Jarle Naustvik, CC BY 2.0 (creativecommons.org/licenses/by/2.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Deel vijf: “The Perishoners (28139345111)” door Los Paseos from Earth, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Deel zes: “Manuel Antonio National Park” door RAMDOM X, publiek domein, via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Deel zeven: “Chestnut-mandibled Toucan” door Marinezilla, CC BY 3.0 (creativecommons.org/licenses/by/3.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Deel acht: “Bradypus variegatus” door Christian Mehlführer, User:Chmehl, CC BY 2.5 (creativecommons.org/licenses/by/2.5), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Hoofdstuk dertien: “Roca Bruja – Guanacaste – Costa Rica” door dog4aday, CC BY 2.0 (creativecommons.org/licenses/by/2.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Hoofdstuk dertien: “Playa Uvita, Costa Rica” door Alfarjores, CC BY 4.0 (creativecommons.org/licenses/by/4.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Hoofdstuk dertien: “View of Cahuita National Park, CR (9901357883)” door Pavel Kirillov from St.Petersburg, Russia, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.
• Hoofdstuk dertien: “Poas crater” door Peter Andersen, CC BY 2.5 (creativecommons.org/licenses/by/2.5), via Wikimedia Commons. Verkleind en bijgesneden.

Uitsluitend foto’s van bestemmingen. Geen ervan toont een object uit ons register.

“Zoals gerapporteerd” betekent dat wij ons hebben gebaseerd op een met naam genoemde samenvatting van een officieel cijfer door de pers of een professionele partij. “Eigen berekening” betekent eenvoudige rekenkunde op een officiële reeks. Correcties zijn welkom via hola@invest-costarica.com, en elke editie vermeldt wat er is gewijzigd.