Investir dans l’hôtellerie au Costa Rica : le guide de l’investisseur 2026

Le guide en bref

Pour l’investisseur qui dispose de quatre-vingt-dix secondes : ce que le marché offre, où se situe l’opportunité, et comment CHN Hospitality Partners vous aide à l’atteindre.

Trois points à connaître sur le marché

1. La demande est internationale et progresse côté Pacifique. Le Costa Rica a accueilli 2 943 991 visiteurs internationaux en 2025, qui ont dépensé en moyenne 1 848 USD chacun. Les arrivées par l’aéroport de Liberia ont progressé d’environ 51 % entre 2019 et 2025 (ICT ; notre calcul). Chapitre trois.
2. Le Costa Rica est un marché boutique. Le pays compte 56 950 chambres d’hôtel réparties dans 3 095 établissements, soit 18,4 chambres en moyenne par établissement (ICT, 2025). Beaucoup sont gérés par leur propriétaire et ont été créés par leur fondateur, et c’est des transitions de fondateurs que naissent les acquisitions. Chapitres trois et douze.
3. Intégrez la devise dans le prix. Les hôtels encaissent en dollars et règlent l’essentiel de leurs coûts en colones, et en juillet 2026 un dollar achetait environ 30 % de colones en moins qu’en moyenne en 2022 (BCCR ; notre calcul). Évaluez les marges en colones. Chapitre deux.

Où se situe l’opportunité

Selon notre expérience, une grande partie des hôtels qui valent la peine d’être détenus changent de mains de gré à gré, par des mandats confidentiels et des mises en relation, car la discrétion protège les réservations, l’équipe et les conditions pour lesquelles l’acquéreur paie. Les acquéreurs préparés, dotés d’un cahier des charges clair, y accèdent en premier. Les parties deux à cinq expliquent comment.

Comment CHN Hospitality Partners vous aide

Tara Nowacki est arrivée au Costa Rica en tant qu’investisseuse ; Daniel Chavarría compte plus de 40 ans d’expérience dans le secteur touristique costaricien. Chaque chiffre de ce guide est sourcé et daté.

Pourquoi ce guide

Les meilleurs hôtels du Costa Rica changent de mains chaque année. Ce guide vous montre où, et comment être l’acquéreur à qui on les propose.

La plupart des acquéreurs internationaux commencent comme on cherche aux États-Unis et en Europe : sites d’annonces, pages d’agences et portails. Cette voie montre une partie du marché. Selon notre expérience, une grande partie des hôtels qui valent la peine d’être détenus changent de mains de gré à gré, entre des propriétaires et des acquéreurs présentés par une personne de confiance du propriétaire.

Une fois que l’on comprend le fonctionnement de ce marché privé, il s’ouvre rapidement. Les hôtels changent régulièrement de mains ici, et un acquéreur préparé, doté d’un mandat clair, est exactement celui que les propriétaires veulent rencontrer.

Ce guide explique comment fonctionne ce marché et comment y accéder. Il présente aussi le pays lui-même : l’économie, la demande touristique, le droit de la propriété et de l’acquisition, la fiscalité, la masse salariale et la résidence, avec la source et la date à côté de chaque chiffre. Il s’adresse aux acquéreurs internationaux qui veulent le chemin le plus court vers le bon actif.

Ce n’est pas une brochure commerciale. Il ne contient aucun bien, aucun propriétaire et aucun prix, car tout ce que nous représentons est confidentiel et le reste. Ce qu’il contient, c’est le mécanisme.

L’économie qui porte l’hôtel

Un investissement hôtelier dépend du pays autant que du bâtiment. Ce chapitre présente le pays en chiffres sourcés.

Le Costa Rica est une petite économie ouverte d’environ 5,2 millions d’habitants, avec une tradition démocratique rare dans la région et une constitution qui a aboli l’armée en tant qu’institution permanente en 1949. Il a rejoint l’OCDE en mai 2021 en tant que 38^e membre, le quatrième d’Amérique latine. Rien de cela ne garantit un rendement, mais c’est la raison pour laquelle le capital de long terme s’y sent à l’aise.

Trois éléments de ce tableau comptent pour un acquéreur d’hôtel. La croissance a été régulière plutôt que spectaculaire, portée en grande partie par les exportations des zones franches, ce qui signifie une classe professionnelle en expansion et un corridor de voyages d’affaires plus actif. Les prix ont baissé au lieu d’augmenter, ce qui aide vos coûts mais pas votre prix de chambre. Et le pays reste noté en dessous de la catégorie investissement, même si toutes les agences ont relevé sa note depuis 2025. Le financement bancaire local existe, mais il est tarifé comme sur un marché émergent, et vous devez construire votre structure de capital en conséquence.

Sur le plan politique, l’élection présidentielle de février 2026 s’est jouée au premier tour, et le candidat arrivé deuxième a reconnu sa défaite. Le scénario central est celui de la continuité, pas des rebondissements.

Le colón, et pourquoi il détermine votre marge

Un hôtel costaricien encaisse en dollars et paie en colones. Quand le colón s’apprécie, la marge est comprimée des deux côtés du compte de résultat.

La banque centrale pratique un flottement dirigé. Pendant la majeure partie des quatre dernières années, le colón s’est apprécié face au dollar.

L’essentiel du chiffre d’affaires hébergement est libellé en dollars, car la plupart des clients sont internationaux et le prix est fixé face à la concurrence internationale. L’essentiel des coûts ne l’est pas : salaires, charges sociales, fournisseurs locaux, taxes municipales et une grande partie de l’entretien sont payés en colones. Un hôtel dont le chiffre d’affaires en dollars est resté stable entre 2022 et 2026 a vu la valeur en colones de ce chiffre d’affaires baisser d’environ 30 % entre la moyenne de 2022 et juillet 2026 (notre calcul), tandis que ses coûts en colones se maintenaient ou augmentaient.

Ce que cela signifie pour vous

• Lisez les comptes historiques dans les deux devises. Une marge qui paraît faible en colones peut relever d’un effet de change plutôt que d’un problème de gestion, et l’inverse est tout aussi vrai.
• Demandez comment le vendeur a fixé le prix de l’actif. Un propriétaire qui raisonne en colones et un propriétaire qui raisonne en dollars peuvent aboutir à des chiffres très différents à partir des mêmes comptes.
• Planifiez le moment de votre conversion. Si vous financez l’acquisition ou la rénovation en dollars, le taux de change du jour de la conversion fait réellement partie de votre coût. Nous n’indiquons aucun taux actuel car il évolue chaque jour ; consultez bccr.fi.cr avant toute modélisation.
• Évaluez la base de coûts en colones. Ne partez pas du principe que la devise va se retourner. Modélisez ce que l’entreprise gagne si elle ne le fait pas.

La demande touristique, d’après les séries officielles

L’institut national du tourisme publie chaque mois la série des arrivées. C’est le chiffre le plus fiable de l’hôtellerie costaricienne, et la plupart des investisseurs ne le lisent jamais.

Source : ICT, rapports sur les arrivées internationales de décembre 2025 et septembre 2026, établis à partir des registres migratoires. Arrivées de non-résidents uniquement ; croisiéristes exclus. Les variations 2026 sont calculées par rapport à janvier à septembre 2025.

Qui vient

En 2025, les États-Unis ont envoyé 1 627 807 visiteurs, plus de la moitié de toutes les arrivées. Le Canada en a envoyé 274 081 et l’Europe 471 642, emmenée par l’Allemagne, la France, le Royaume-Uni, l’Espagne et les Pays-Bas. Au cours des neuf premiers mois de 2026, le Canada a été le grand marché à la croissance la plus rapide, en hausse de 23,9 %, et l’Europe a progressé de 7,3 %. Un hôtel dont la clientèle penche vers l’Europe ou le Canada est moins exposé à un marché unique que ne le laisse penser la moyenne nationale.

Quand ils viennent

Décembre et mars sont les pics ; septembre et octobre, le creux. De décembre à avril, le pays a reçu 51,9 % de toutes les arrivées de 2025 (notre calcul à partir de la série mensuelle de l’ICT). La côte caraïbe suit un régime de pluies différent et ses meilleurs mois ne correspondent pas à cette courbe : un profil de saison national n’est donc pas le bon modèle pour un actif caribéen.

Combien de temps ils restent, et ce qu’ils dépensent

Source : ICT, enquête aux aéroports au départ, visiteurs non-résidents arrivés par avion. La méthode d’enquête a changé entre 2020 et 2023. Le séjour de 2025 est le plus court de la série depuis 2006.

Combien de chambres se les disputent

L’institut du tourisme estime l’offre à 56 950 chambres dans 3 095 établissements fin 2025, soit 18,4 chambres en moyenne par établissement. Moins de la moitié de ces chambres, 26 631 dans 654 établissements, sont enregistrées auprès de l’institut. C’est un marché d’établissements petits, indépendants, pour la plupart gérés par leur propriétaire, et une grande partie change de mains de gré à gré.

Source : ICT, offre d’hébergement 2003 à 2025. Comprend les établissements non enregistrés, exclut les locations de vacances. Estimation fondée sur l’enquête de terrain de l’institut de 2017, ses registres et des données de métamoteurs.

Le tourisme a rapporté 5 543,7 millions USD de devises en 2025 (banque centrale, chiffre provisoire), contre 3 980,1 millions USD en 2019. L’institut ne publie, à notre connaissance, aucune série nationale de taux d’occupation ou de prix moyen ; tout chiffre national d’occupation que l’on vous présente appelle donc la question : de qui vient ce chiffre ?

Ce qu’il faut anticiper

Chaque marché a ses variables. Voici celles à intégrer dans votre modèle dès le premier jour.

Les séjours raccourcissent

Le visiteur moyen est resté 10,3 nuits en 2025, contre 12,6 en 2019. Des séjours plus courts signifient davantage de rotation, un coût de distribution plus élevé par nuitée vendue et plus de pression sur les intersaisons. Les actifs qui vendent une expérience complète, avec restauration, activités et transferts, tendent à mieux préserver la durée de séjour que ceux qui vendent un lit.

La croissance arrive par vagues

Les arrivées aériennes ont reculé en glissement annuel la plupart des mois du premier semestre 2025, avant un fort rebond au dernier trimestre. En 2026, le premier trimestre a été le meilleur jamais enregistré, puis août et septembre sont repassés en négatif. Toutes voies confondues, les neuf premiers mois de 2026 restaient inférieurs aux mêmes mois de 2019, car les arrivées terrestres ne sont pas revenues. Évaluez un hôtel sur ses propres douze derniers mois, pas sur un titre national.

Le colón fort

Traité au chapitre deux. C’est la principale pression macroéconomique sur les marges d’exploitation depuis 2022.

Sécurité

La police judiciaire a enregistré 873 homicides en 2025, la troisième année la plus élevée jamais enregistrée, selon la presse de janvier 2026. Les États-Unis classent le Costa Rica au niveau 2, « exercise increased caution » (faire preuve d’une vigilance accrue), dans leur avis aux voyageurs publié le 2 avril 2026. La criminalité violente est concentrée et touche rarement les visiteurs, mais la perception voyage plus vite que les statistiques et atteint les décisions de réservation. Demandez comment l’emplacement précis est perçu par la clientèle qu’il vise.

La moitié de l’offre est informelle

Plus de la moitié des chambres du pays se trouvent dans des établissements non enregistrés auprès de l’institut du tourisme, et les locations de vacances échappent même à ce décompte. Votre jeu concurrentiel est plus large et moins visible que ne le montre toute liste officielle.

L’eau, les permis et le temps

Dans une grande partie du pays, la disponibilité en eau est la contrainte déterminante pour toute extension, et l’obtention des permis prend plus de temps que ne l’imaginent les acquéreurs étrangers. Les deux sujets sont traités document par document dans la huitième partie.

Les règles fiscales évoluent

Un projet de loi déposé en septembre 2026 imposerait les revenus passifs de source étrangère des résidents fiscaux costariciens, ce qui modifierait pour certains investisseurs le régime territorial établi de longue date. Ce n’est encore qu’un projet. Le chapitre vingt-deux explique ce qu’il toucherait et ce qu’il ne toucherait pas.

Sources : séries de l’ICT sur les arrivées et l’enquête au départ ; chiffres de l’OIJ rapportés par delfino.cr, 5 janvier 2026 ; avis aux voyageurs du Département d’État américain, 2 avril 2026 ; expediente legislativo 25.796.

Lire ce qui est public

Les résultats publics se répartissent en quatre catégories. Les connaître vous fait gagner des semaines.

Des annonces vendues depuis des années

Personne ne retire une annonce. La page reste en ligne parce qu’elle génère des demandes, et les demandes sont le produit. Vous écrivez, on vous répond que le bien est parti, et on vous propose autre chose. C’était la fonction de l’annonce.

Des annonces d’agences fermées

Un numéro de téléphone qui ne répond nulle part, une société sans aucune trace juridique, un site mis à jour pour la dernière fois il y a plusieurs saisons. Un site peut survivre des années à la société qui l’a créé.

Le même bien à quatre prix différents

L’information non exclusive passe de main en main, et plusieurs de ces mains ajoutent la commission qu’elles espèrent avant qu’elle ne vous parvienne. Ce que vous recevez est un prix sur lequel s’empilent plusieurs commissions attendues. Le chapitre huit traite ce point en détail.

Des actifs aux questions non résolues

Un vice de titre, un problème d’accès, l’absence de lettre de disponibilité en eau, une concession non régularisée, un emplacement en déclin, un passif social dont personne ne veut parler. Ils restent visibles parce qu’ils ne se vendent pas.

Comment tester une annonce en cinq minutes

• Demandez directement : ce bien est-il disponible aujourd’hui, et détenez-vous un mandat écrit du propriétaire ?
• Demandez quand le vendeur a confirmé le prix par écrit pour la dernière fois.
• Demandez les douze derniers mois de taux d’occupation, de prix moyen par chambre et de revenu par chambre disponible.
• Faites une recherche d’image inversée sur les photographies. Des images recyclées par plusieurs agences signifient que personne ne s’est rendu sur place récemment.
• Vérifiez que la société existe en tant qu’entité juridique, et si quelqu’un y a déjà conclu une transaction hôtelière.

Si quatre réponses sur cinq sont faibles, vous ne regardez pas une offre. Vous regardez de la publicité.

Beaucoup d’hôtels se négocient de gré à gré

Le système fonctionne bien pour les terrains et les maisons. Les hôtels passent par un autre canal.

Le Costa Rica dispose bien d’une infrastructure de type MLS (fichier partagé d’annonces), et une partie de la profession l’utilise. Pour les terrains et le résidentiel, elle est utile. Deux éléments en limitent fortement la portée pour l’hôtellerie.

La couverture. Selon notre expérience, une grande partie de ce qui est réellement à vendre n’y figure jamais, et la sélection n’est pas aléatoire. Les propriétaires qui publient sont ceux qui ont le moins à perdre à être visibles. Les propriétaires dont l’exploitation est la plus solide ont le plus à perdre ; ce sont donc eux qui restent le plus souvent à l’écart. Vous ne consultez pas un échantillon du marché. Vous consultez la partie du marché qui a accepté d’être vue.

La finalité. Un système d’annonces répertorie des biens. Un hôtel en exploitation est une entreprise qui détient un bien : un personnel avec des droits sociaux acquis, des réservations futures engagées auprès de tour-opérateurs, une licence d’exploitation, des conditions fournisseurs, un historique de réservations, un mix de distribution, une note de réputation. Il se transmet comme une entreprise, par un achat des parts ou un transfert d’actifs structuré, et il est valorisé sur ce qu’il gagne.

Aucun champ d’une annonce immobilière ne prévoit tout cela. Un hôtel qui apparaît dans un système d’annonces est donc généralement vendu comme un bâtiment, par quelqu’un qui vend des bâtiments, à un acquéreur qui découvrira l’entreprise après coup.

Ajoutez à cela l’absence des deux caractéristiques qui rendent un système d’annonces fiable ailleurs : rien n’oblige quiconque à retirer un actif vendu, et l’exactitude n’est pas contrôlée. L’historique des transactions n’est pas publié non plus : il n’existe donc ni données sur la durée de commercialisation ni comparables.

Choisir le bon conseil

En hôtellerie, la référence qui compte est un mandat portant sur une entreprise.

Le Costa Rica compte des agents immobiliers certifiés et des associations professionnelles, et les cabinets sérieux en sont membres. Beaucoup excellent dans leur métier. Mais la certification n’est pas une obligation légale pour exercer : un cabinet accrédité et une personne qui a créé un site web l’an dernier apparaissent côte à côte dans vos résultats de recherche, sans rien de visible pour les distinguer.

La distinction la plus utile : ce que vous achetez est une entreprise, donc la qualification qui compte est l’intermédiation d’entreprises.

La question utile à poser à tout intervenant de ce marché, avant même de parler de certification, est donc celle-ci : intermédiez-vous des entreprises ou des biens immobiliers ? Demandez ensuite les douze derniers mois de taux d’occupation, de prix moyen par chambre et de revenu par chambre disponible. La deuxième réponse montre si la première est vraie.

La question qui mène à la source

Un mandat direct vous relie au propriétaire.

Un propriétaire confie à une connaissance qu’il vendra peut-être un jour. La connaissance en parle à un agent. L’agent en parle à deux autres. Quelqu’un rédige une description et avance un chiffre, et le chiffre circule.

Lorsqu’il vous parvient, il est peut-être passé par quatre mains, chacune comptant être rémunérée, aucune ne détenant d’autorisation écrite, et aucune ne pouvant répondre à une seule question d’exploitation. Demandez les douze derniers mois et la chaîne se tait, car la réponse devrait venir du propriétaire, et personne dans la chaîne ne peut l’appeler.

Pourquoi un mandat direct compte

• Un prix fictif. Vous négociez contre un chiffre que le propriétaire n’a jamais accepté. Acceptez-le et vous payez trop cher ; refusez-le et vous risquez de renoncer à un actif que le propriétaire aurait vendu à un prix raisonnable.
• Aucune information. Une chaîne ne peut pas produire de data room.
• Aucun processus. Ni exclusivité, ni calendrier, ni cadre de due diligence. On ne planifie pas une transaction autour d’une rumeur.
• Un litige de commission en germe. Si vous atteignez le propriétaire par une autre voie, plusieurs parties peuvent prétendre vous avoir présenté. Ce litige retombe sur votre closing, pas sur le leur.

Les mandats non exclusifs sont normaux et légitimes au Costa Rica, y compris dans les cabinets professionnels. Ce qui compte, c’est que l’intermédiaire détienne un mandat.

Ce que protègent les propriétaires

Pendant la vente, les propriétaires protègent quatre choses : leur distribution, leur équipe, leurs fournisseurs et leur réputation au sein de la communauté.

Les acquéreurs étrangers perçoivent généralement la confidentialité de ce marché comme un obstacle, et parfois comme une forme d’esquive. Bien comprise, c’est l’information la plus utile qui soit, car elle vous indique où se trouve l’offre et comment l’atteindre.

Un. La distribution

Les hôtels boutique et les lodges costariciens dépendent de la demande intermédiée à un degré qui surprend les acquéreurs venus de marchés dominés par les canaux directs et les enseignes. Réceptifs, agences de gestion de destination (DMC), grossistes et agences spécialisées engagent clients et groupes des mois avant leur arrivée, et ils répartissent ce volume futur selon un critère avant tout : la certitude que l’établissement sera géré de la même manière la saison suivante.

Un établissement publiquement à vendre ne passe pas ce test. Le tour-opérateur place les groupes de la saison suivante dans un établissement dont il est sûr. Ce n’est pas de l’hostilité, c’est une gestion des risques compétente. Mais l’effet sur le propriétaire est immédiat : les réservations futures baissent, des mois avant l’apparition du moindre acquéreur.

Puis la boucle se referme. Des réservations futures plus faibles affaiblissent les douze derniers mois. Or ce sont les douze derniers mois que l’acquéreur évalue. Le fait d’annoncer la vente réduit le prix que la vente peut atteindre. Aucun mécanisme équivalent n’existe lorsqu’on vend une maison.

Deux. Le personnel clé

Dans un petit établissement, le directeur général, le chef de cuisine et le guide naturaliste principal sont souvent le produit lui-même. Les clients reviennent pour eux et les notes en ligne le reflètent. Dès qu’une vente devient publique, ces personnes réévaluent rationnellement leur situation : un concurrent recrute le guide, le chef accepte un contrat fixe ailleurs. Les deux départs apparaissent dans les avis clients en l’espace d’une saison, et sur ce marché une note d’avis est un actif commercial, car les professionnels du voyage spécialisé filtrent sur ce critère.

Trois. Fournisseurs et crédit

Dans la petite hôtellerie, les conditions de crédit reposent sur la relation. Un fournisseur qui apprend que l’entreprise change de mains peut raccourcir ses délais ou exiger un paiement d’avance. Le fonds de roulement se tend au pire moment. Lorsqu’il y a une dette, les prêteurs commencent à poser des questions qui n’étaient pas prévues au calendrier.

Quatre. Clients, communauté et concurrents

Les clients habitués apprennent que l’établissement est à vendre et attendent une saison pour voir ce qui se passe. Dans une petite ville, les familles du personnel, les fournisseurs et les voisins sont au courant en quelques jours. Et un concurrent qui sait que vous vendez sait que vous ne réinvestissez pas, et ajustera ses prix et sa promotion contre vous toute la saison.

Comment la distribution en gros façonne la valeur

Le mécanisme mérite d’être compris de près, car il vous dit aussi ce qu’il faut évaluer.

Une part significative des nuitées de l’hôtellerie boutique costaricienne arrive par des intermédiaires plutôt que par réservation directe :

• Réceptifs et DMC qui construisent des circuits à étapes pour des agences étrangères. Ils vendent le pays, pas votre établissement.
• Grossistes qui contractent à l’avance des tarifs et des allotements pour la revente.
• Agences spécialisées en ornithologie, plongée, surf, bien-être et aventure, avec une clientèle étroite et des avis tranchés.
• Groupes et séries, où un seul tour-opérateur peut représenter un bloc important de nuitées annuelles.

Mettez-vous à la place du tour-opérateur. Vous placez des groupes à huit ou douze mois dans un établissement qui aura peut-être un nouveau propriétaire, une nouvelle direction et éventuellement un autre concept lorsque vos clients arriveront. Vous avez des alternatives, changer vous coûte peu, et une mauvaise expérience de vos clients vous coûte cher. Alors vous changez.

Ce que cela signifie pour vous en tant qu’acquéreur

D’abord, respectez la confidentialité. Lorsqu’un conseil refuse de nommer un établissement avant la signature d’un NDA, voilà pourquoi. Un acquéreur qui évoque une rumeur de vente auprès d’un contact local peut nuire sensiblement à l’actif qu’il cherche à acheter, et mettra fin à son propre accès au processus.

Ensuite, évaluez soigneusement le mix de distribution, car c’est là que se trouve la valeur. Les questions qui comptent :

• Quelle part des nuitées est intermédiée, et quelle part est directe ?
• Quel est son degré de concentration ? Un tour-opérateur représentant une très grande part des nuitées annuelles est un point de défaillance unique.
• Les relations sont-elles contractuelles, ou attachées personnellement au propriétaire sortant ?
• Quels sont les tarifs nets contractés par rapport aux tarifs directs ? Une forte occupation à des tarifs de gros très remisés est un actif différent de la même occupation vendue en direct.
• Quels sont les délais de rétrocession des allotements, et existe-t-il une clause de changement de contrôle ?
• Existe-t-il seulement une capacité de réservation directe : site web fonctionnel, moteur de réservation, base de données clients, gestion des notes d’avis ?

Les acquéreurs avertis négocient explicitement la transition : une période de passation pendant laquelle le vendeur présente personnellement les relations avec les tour-opérateurs, des engagements de continuité sur le personnel clé, et une annonce concertée aux partenaires commerciaux après le closing, présentée comme un investissement plutôt qu’un bouleversement. Bien gérée, la transition permet aux partenaires de conserver leurs allotements. Annoncée trop tôt, elle les leur fait perdre.

Ce que la discrétion apporte au vendeur

Comparée à ce qu’offre la publicité, la discrétion protège une plus grande part de la valeur. C’est pourquoi les propriétaires la choisissent.

Une annonce publique produit du volume : des demandes de personnes qui n’achèteront jamais, des courtiers qui cherchent à republier l’annonce, des voisins curieux, et un petit nombre de vrais acquéreurs noyés dans le bruit. Le propriétaire n’a pas besoin de volume. Il a besoin de trois acquéreurs qualifiés, et un conseil qui tient un registre d’acquéreurs peut les lui présenter sans en informer qui que ce soit d’autre.

La confidentialité préserve aussi la position de négociation. Un établissement dont on sait qu’il est à vendre depuis dix-huit mois appelle une décote. Un établissement dont personne ne savait qu’il était disponible, non. La durée de commercialisation est en soi une baisse de prix.

Et il y a une dimension humaine à prendre au sérieux. Beaucoup de ces propriétaires ont bâti leur entreprise sur des décennies, emploient des personnes qu’ils connaissent depuis vingt ans et vivent au sein de la communauté. Ils refusent que leur personnel apprenne la vente sur un site web. Sur un marché où le personnel représente la moitié du produit, le protéger est une décision commerciale autant que personnelle.

Ce qui remplace la publicité

Le mécanisme a une forme standard, et le reconnaître vous indique rapidement si votre interlocuteur conduit un vrai processus.

• Un mandat de vente signé qui donne au conseil le pouvoir de représenter l’actif.
• Un code de référence permanent. À l’extérieur, l’actif n’est désigné que par son code. Ni dans un teaser, ni dans l’objet d’un e-mail, ni dans un nom de fichier.
• Un teaser anonyme. Catégorie, taille, grande région, modèle de revenus, thèse d’investissement. Un bon teaser ne permet à aucun lecteur d’identifier l’établissement.
• L’enregistrement de l’acquéreur et un NDA par actif, nommant les véhicules et sociétés affiliées par lesquels vous pourriez acquérir.
• Une data room préparée, constituée une seule fois et traitée une seule fois.
• Des visites organisées comme de simples séjours clients, sans annonce au personnel.
• Un closing sous séquestre, avec des honoraires de conseil réglés à la réalisation.

Le vendeur échange la portée contre le contrôle. Vous échangez la commodité contre l’accès à une offre que personne d’autre ne voit. Par rapport à un processus public, chacune des deux parties y gagne.

Quatre types d’opportunités, et à qui chacune convient

Choisir le bon type dès le départ fait gagner des mois.

Un. Les entreprises en exploitation

Un hôtel, un lodge ou un resort en activité, avec du personnel, des réservations futures, des licences et un mix de distribution. Vous achetez des flux de trésorerie et une équipe, avec un bien immobilier en dessous. Convient aux acquéreurs qui veulent des revenus dès la première année, aux propriétaires exploitants et aux acquéreurs en quête de création de valeur, car un actif en exploitation sous-géré mais sain est la stratégie d’amélioration la plus fiable du pays : revenue management, discipline des canaux, réservations directes, et une note d’avis relevée jusqu’au niveau sur lequel filtre son segment de marché. Principaux risques : le passif social accumulé, un chiffre d’affaires qui dépend personnellement du propriétaire sortant, et des comptes familiaux mêlés qui doivent être normalisés avant que les chiffres aient un sens.

Deux. Les biens hors exploitation

Construits mais fermés, ou à peine en activité. Parfois un fondateur a pris sa retraite et a simplement arrêté ; parfois une association s’est dissoute ; parfois le concept a cessé de fonctionner alors que le bâtiment restait sain. Vous achetez de l’immobilier et une situation de licences, sans flux de trésorerie ni équipe. Convient aux acquéreurs qui repositionnent, aux opérateurs de marque qui veulent une coque dans un emplacement auquel ils n’auraient pas accès autrement, et aux investisseurs capables de financer une période de fermeture. Principaux risques : l’état d’un bâtiment resté dans l’humidité, des licences caduques qui pourraient ne pas être réémises pour l’usage prévu, et le coût et la durée réels de la réouverture. Évaluez le coût et le délai complets de la réouverture. L’avantage : aucune obligation de continuité du personnel et aucun engagement de réservations futures, la transaction elle-même est donc plus nette, et un actif fermé ne court aucun risque de distribution lié à la publicité.

Trois. Les projets de développement

Un terrain avec un concept, et idéalement avec les permis, la viabilité environnementale et une lettre écrite de disponibilité en eau déjà obtenus. Vous achetez de l’optionalité et une situation en matière de permis. Convient aux promoteurs, aux acquéreurs qui ont une marque ou un format précis à implanter, et aux investisseurs à long horizon. Principaux risques : les délais d’obtention des permis, le coût et les retards de construction, le plan réglementaire côtier lorsque la zone maritime est concernée, et l’écart entre un permis qui existe et un permis qui couvre ce que vous comptez construire. Le test qui compte : un projet dont l’eau et la viabilité environnementale sont acquises appartient à une autre classe d’actifs qu’un beau terrain assorti d’un plan. Intégrez cette différence dans le prix.

Quatre. Coentreprises et co-investissement

Un propriétaire qui ne veut pas vendre en totalité, mais cherche du capital, un associé, un exploitant ou une voie d’expansion. Vous achetez une position aux côtés de quelqu’un qui reste. Convient aux investisseurs qui veulent une exposition sans exploiter, aux exploitants compétents mais au capital limité, et aux acquéreurs qui entrent progressivement sur le marché. Principaux risques : la gouvernance, toujours. Le contrôle, les décisions réservées, les appels de fonds, les situations de blocage, les mécanismes de valorisation et la voie de sortie doivent être convenus tant que tout le monde s’entend encore. Bon à savoir : dans l’hôtellerie familiale costaricienne, cette structure est souvent possible là où une vente totale ne l’est pas. Un propriétaire qui ne vendra pas l’entreprise bâtie par ses parents peut fort bien accueillir un associé.

Les régions, en bref

Cinq marchés au comportement très différent, dont aucun n’obéit à la même logique de prix.

Pacifique nord et Guanacaste

Le marché le plus développé et le plus concurrentiel du pays, avec une solide desserte aérienne internationale côté Pacifique. Une demande portée par les forfaits, des séjours plus courts, des volumes plus élevés. Un marché foncier résidentiel liquide crée une illusion de transparence qui ne s’étend pas à l’hôtellerie. La disponibilité en eau est la contrainte déterminante pour le développement dans une grande partie du nord-ouest sec : ici, la lettre de disponibilité n’est pas une formalité, c’est l’actif. Les opportunités se concentrent dans les transitions de fondateurs, les établissements sous-gérés bien situés au produit vieillissant, et les projets à l’arrêt dotés de leurs permis.

Pacifique central

Une demande mature, portée par la fréquentation des parcs nationaux et un bon accès routier depuis la capitale. Un tissu dense de petits hôtels et d’établissements boutique. La concurrence est réelle et la visibilité dure toute l’année.

Pacifique sud et péninsule d’Osa

Isolé, d’une richesse biologique extraordinaire, exigeant sur le plan logistique. Les lodges y accueillent naturalistes, plongeurs, chercheurs et un segment aventure à forte dépense. L’accès se fait souvent en petit avion ou en bateau, les coûts d’exploitation sont élevés et les barrières à l’entrée sont réelles, ce qui rend les actifs presque irremplaçables. La durée de séjour augmente avec l’isolement, et le client s’attend à une prise en charge complète, ce qui change entièrement l’économie de la restauration, des boissons et des activités.

Côte caraïbe

Le marché hôtelier le moins institutionnel du pays. Des prix d’entrée plus bas, des prix moyens plus bas, une clientèle à dominante de voyageurs indépendants, des séjours longs et une part européenne qui se comporte différemment du flux nord-américain vers le Pacifique. Un régime de pluies distinct signifie que le profil de saison ne correspond pas à celui du reste du pays : quiconque modélise l’occupation sur les moyennes nationales se trompera. La culture y est un véritable facteur de différenciation. La documentation est plus souvent inégale, et presque rien n’est publiquement en vente.

Montagne, forêt de nuages et volcans

La nature est le produit, et la proximité des aires protégées est un avantage durable. Une forte saisonnalité, où la question commerciale centrale est généralement de savoir si les intersaisons peuvent être prolongées grâce à un autre segment de clientèle. La dépendance au fondateur y est en général la plus forte, car les professionnels spécialisés réservent sur la base de la confiance personnelle.

Pour le nombre officiel de chambres par région, voir le tableau du chapitre trois.

Description régionale uniquement. Rien dans ce chapitre ne se rapporte à un actif précis.

Où se trouve réellement l’offre

Quatre viviers. Vous en avez exploré un.

Selon notre expérience, une grande partie de l’offre réellement cessible se trouve dans les deux derniers viviers, et aucun des deux n’est publié nulle part. Chercher plus intensément dans le premier vivier ne permet pas de les atteindre.

La porte d’entrée consiste à cesser de traquer l’offre et à commencer à enregistrer votre demande, ce dont traite la suite de ce guide.

Rédiger un mandat d’achat

Une page. Ce sera la page la plus productive que vous écrirez.

Les conseils qui détiennent des mandats confidentiels rapprochent des critères écrits d’un registre. Lorsque vos critères sont écrits, le rapprochement prend un après-midi. Lorsqu’ils ne le sont pas, la réponse habituelle est une réponse polie et rien de plus, ce que reçoivent la plupart des acquéreurs, qui y voient à tort un marché vide.

Les six rubriques

• Type et taille d’actif. Hôtel en exploitation, lodge, resort, bien hors exploitation, projet de développement ou coentreprise. Nombre approximatif de chambres.
• Géographie. Des régions précises, ou une mention explicite de votre flexibilité. Soyez exact : la flexibilité élargit le champ, et une fausse précision masque de bonnes correspondances.
• Budget et financement. Une fourchette, son mode de financement, et où se trouvent les fonds aujourd’hui. Vous n’avez pas à publier un solde bancaire. Vous devez en revanche être crédible.
• Intention d’exploitation. Propriétaire exploitant, investisseur non présent avec gestion professionnelle, ou acquisition, repositionnement et sortie. Cela change davantage les actifs qui vous conviennent que le prix.
• Calendrier. Quand vous pouvez vous déplacer, signer et financer.
• Critères rédhibitoires. Exposition à une concession, marge minimale, rénovation maximale, engagements de continuité du personnel.

Deux habitudes qui en doublent l’effet. Envoyez-le avant de demander quoi que ce soit, en commençant par le mandat plutôt que par une demande de liste. Et mettez-le à jour lorsqu’il évolue, car un mandat périmé produit des mois de mises en relation hors sujet.

Enregistrement et qualification

L’offre hors marché s’ouvre aux acquéreurs connus et qualifiés.

Un conseil titulaire d’un mandat de vente signé a promis au propriétaire que ses états financiers, sa masse salariale, son titre et son identité ne seraient transmis qu’à des acquéreurs vérifiés et signataires. Chaque divulgation est un petit risque pris pour le compte du vendeur. La sélection est la manière de gérer ce risque, et c’est aussi la raison pour laquelle les bons actifs vous sont accessibles.

Par ailleurs, le séquestre et le closing au Costa Rica sont soumis à la supervision en matière de lutte contre le blanchiment. Un examen de l’origine des fonds aura lieu tôt ou tard. Le commencer tôt évite un retard au pire moment.

Ce qui est vérifié

• Identité et véhicule. Qui vous êtes, et quelle entité procéderait à l’acquisition. Si elle n’existe pas encore, dites-le et décrivez la structure envisagée.
• Financement. Disponibilité, origine et forme. Une fourchette et une description crédible au début ; des justificatifs plus tard, sous NDA, au stade approprié.
• Intention. Ce que vous voulez et pourquoi. Les vendeurs ici tiennent souvent à plus que le prix : la continuité du personnel, le concept, la communauté, le nom de la famille attaché au lieu.
• Capacité d’exécution. Si vous disposez d’un avocat costaricien, d’un expert-comptable et d’un calendrier réaliste.
• Discrétion. Votre comportement lors du premier appel. Un acquéreur qui insiste pour obtenir le nom de l’établissement avant de signer a montré au conseil exactement comment il traiterait les informations du vendeur.

Ce qui n’est pas exigé

Être une institution ou un fonds. Avoir déjà possédé un hôtel. Disposer de liquidités sur un compte bancaire costaricien. Être résident. Acheter le plus gros actif du registre.

L’enregistrement acquéreur auprès d’un conseil côté vendeur est normalement gratuit pour l’acquéreur. Dans un mandat de vente, le vendeur paie une commission de succès au closing, réglée par le séquestre. Demandez à tout intermédiaire de confirmer ses conditions par écrit avant de vous intéresser à son offre.

Du premier contact à la lettre d’intention

Deux parcours avancent en parallèle. Ils se rejoignent à la lettre d’intention.

Ce qui se passe avant qu’un actif ne soit présenté

1. La confidentialité d’abord. Rien n’est discuté en détail tant qu’elle ne s’applique pas dans les deux sens. À ce stade, l’actif n’existe pas à l’extérieur.
2. Mandat. Un pouvoir écrit de représenter, qui fixe la commission, la durée, les contrôles de confidentialité et ce qui peut être divulgué. Sans lui, il n’y a pas de processus, seulement une rumeur.
3. Code de référence. Permanent, et dès cet instant la seule manière de désigner l’actif hors du bureau.
4. Diagnostic de valeur. L’entreprise examinée en tant qu’entreprise. Les comptes familiaux mêlés normalisés en un résultat d’exploitation défendable. Taux d’occupation, prix moyen par chambre et revenu par chambre disponible extraits du logiciel de gestion hôtelière plutôt que de la mémoire. Le mix de distribution cartographié, y compris la part qui repose sur des relations personnelles plutôt que contractuelles. Deux résultats en ressortent : une fourchette de valeur que le propriétaire peut défendre, et la liste de tout ce qui manque au dossier.
5. Préparation. La liste des manques est soldée : étude de registre, plan cadastral, charges, documents sociaux, permis, lettre de disponibilité en eau, déclarations fiscales, situation sociale, échéancier de la dette, contrats de distribution. C’est ici que se passe l’essentiel du temps d’une transaction.
6. Teaser anonyme. Testé au regard des contrôles de confidentialité avant diffusion, y compris les combinaisons de petits détails qui, ensemble, trahissent un actif.

Ce que vous faites

1. Mandat d’achat. Chapitre quinze.
2. Qualification et enregistrement. Chapitre seize.
3. Teasers anonymes, rapprochés de votre mandat et lus comme un filtre, pas comme une brochure.
4. NDA, par actif. Nommant les entités et sociétés affiliées par lesquelles vous pourriez acquérir.
5. Le dossier. Préparé une seule fois, traité une seule fois, avec les éléments manquants signalés plutôt que découverts.
6. Les questions, puis la visite. Les questions écrites d’abord, afin que la visite porte sur ce que les documents ne peuvent pas montrer. Les visites sont organisées comme de simples séjours clients : pas de bloc-notes, pas de présentation en tant qu’acquéreur potentiel.
7. L’indication, puis l’offre. Une fourchette indicative ne coûte rien et indique au vendeur si une discussion est possible.

Ce que couvre une bonne lettre d’intention

• Le prix et la structure, et s’il s’agit d’un achat des parts ou d’un achat des actifs.
• Le périmètre : immobilier, société, mobilier et équipements, marque, nom de domaine, base de données clients, réservations futures et acomptes associés.
• L’exclusivité, et sa durée.
• Le périmètre de la due diligence, le calendrier, et qui paie quoi.
• Les conditions suspensives : accords des prêteurs, autorisations municipales, transfert de concession, régularisation de toute lacune identifiée en matière de permis.
• Le traitement du passif social accumulé.
• Les engagements de continuité sur le personnel et, lorsque le vendeur y tient, sur le concept.
• La passation : combien de temps le propriétaire sortant reste, et comment les relations commerciales sont présentées.
• Les modalités de séquestre et le mécanisme de closing.
• La confidentialité jusqu’au closing, y compris comment et quand le personnel et les partenaires commerciaux sont informés.

Une lettre d’intention est normalement non engageante sur le prix et engageante sur l’exclusivité, la confidentialité et les frais. Vérifiez quelles clauses vous engagent avant de signer.

Dix exigences à poser à un conseil

Le pays compte d’excellents professionnels. Ces dix tests vous aident à les trouver.

1. De vrais mandats, pas des annonces relayées. Demandez combien d’actifs sont aujourd’hui sous mandat signé.
2. Une confidentialité mécanique, pas promise. Tout le monde se dit discret. Demandez ce qui le garantit : codes utilisés dans les noms de fichiers, teasers testés avant diffusion, NDA par actif, enregistrement des acquéreurs. Une confidentialité qui dépend de la mémoire de quelqu’un n’est pas une confidentialité.
3. L’intermédiation d’entreprises, pas le courtage immobilier. Demandez directement lequel des deux ils pratiquent, puis demandez les douze derniers mois de données d’exploitation. La deuxième réponse montre si la première est vraie.
4. Des chiffres vérifiés, avec les chiffres non vérifiés signalés. Demandez d’où vient chaque chiffre et lesquels ne sont pas vérifiés. Celui qui présente une estimation comme un fait vous fera la même chose plus tard, de l’autre côté de la table.
5. Un dossier qui existe avant votre arrivée. Demandez ce que contient la data room aujourd’hui et ce qui manque encore. Un conseil qui a préparé l’actif sait exactement ce qui manque, parce qu’il a établi la liste.
6. Une capacité de normalisation financière. Demandez à voir le tableau de retraitements. Un ajustement global unique, sans justification détaillée, n’est pas une normalisation, c’est un souhait.
7. Un réseau local mobilisable. Avocat, expert-comptable capable de vérifier la masse salariale et la fiscalité, agent de séquestre supervisé, experts capables de chiffrer l’entretien différé. Désignez les vôtres, mais un intermédiaire incapable de présenter un réseau crédible n’a pas conclu beaucoup de transactions.
8. Une place au sein du secteur, pas seulement du marché immobilier. Ici, l’offre circule par la confiance, via les chambres, les associations, les réseaux hôteliers et les avocats qui conseillent les familles hôtelières. Une personne intégrée au secteur touristique entend parler d’un départ en retraite ou d’un plan de succession un an avant toute publication. Une personne intégrée au marché immobilier l’apprend lorsque l’actif arrive sur un portail, en même temps que tout le monde.
9. Une rémunération alignée, par écrit, sans jeu de double mandat. Demandez qui paie, quand, et ce qui se passe si la transaction n’aboutit pas.
10. Quelqu’un encore présent après la lettre d’intention. Ici, les transactions se décident après l’offre, pendant la due diligence, sur pièces. C’est précisément le moment où s’arrête le travail d’un agent d’annonces et où commence celui d’un conseil.

Tout conseil avec qui il vaut la peine de travailler sera ravi que vous ayez posé ces questions. Si quelqu’un refuse d’y répondre, vous avez votre réponse dès le premier appel, sans frais.

Qui peut détenir quoi, et le littoral

Sur un terrain titré, un étranger est à égalité avec un Costaricien. Sur le littoral, les règles changent complètement, et elles changent à la ligne des hautes marées.

Terrain titré : égalité de traitement

L’article 19 de la Constitution accorde aux étrangers les mêmes droits et devoirs individuels qu’aux Costariciens, sous réserve des exceptions prévues par la Constitution et les lois. Il n’existe aucune restriction générale empêchant un étranger, ou une société à capitaux étrangers, de détenir un terrain titré, y compris un hôtel. Les principales exceptions sont la zone côtière décrite ci-dessous, les bandes de deux kilomètres le long des frontières avec le Nicaragua et le Panama, et les terrains situés dans les parcs nationaux et réserves équivalentes.

La zone maritime terrestre (ZMT)

La Ley 6043 de 1977 régit les 200 premiers mètres vers l’intérieur à partir de la ligne des hautes marées ordinaires, sur les deux côtes et sur les îles.

• La zone publique, les 50 premiers mètres, ne peut être occupée à aucun titre.
• La zone restreinte, les 150 mètres suivants, ne fait pas l’objet de propriété. Elle est détenue en vertu d’une concession accordée par la municipalité, avec l’approbation de l’institut du tourisme dans les zones touristiques, pour une durée de cinq à vingt ans, renouvelable. Le concessionnaire paie un canon annuel au lieu de l’impôt foncier.
• La participation étrangère est plafonnée. Aucune concession ne peut être accordée à un étranger comptant moins de cinq ans de résidence, à une société domiciliée à l’étranger, ou à une société dont plus de 50 % du capital appartient à des étrangers. Le service juridique de l’institut du tourisme interprète cette règle comme exigeant que plus de la moitié du capital soit détenue par des ressortissants costariciens : un étranger titulaire d’une résidence reste un étranger à cet égard. Une cession de parts qui enfreint cette limite est nulle.
• Toute cession ou mise en gage d’une concession requiert l’approbation expresse de la municipalité et de l’institut du tourisme (article 45). À défaut, l’acte est nul.
• Le renouvellement doit être demandé dans les délais et avec le canon à jour. Depuis la Ley 9974 de 2021, il peut être demandé dès que la moitié de la durée est écoulée.

Là où le plan côtier est en attente

Les concessions exigent un plan réglementaire côtier approuvé, et de nombreuses portions de littoral n’en ont toujours pas. La Ley 10735 de juillet 2025 a accordé aux municipalités huit années supplémentaires pour approuver leurs plans, et permet aux constructions existantes dans la zone restreinte de demeurer à titre précaire, moyennant une redevance municipale qui ne crée aucun droit. Un bâtiment situé sur un terrain côtier sans plan n’est ni un actif en propriété, ni une concession. Intégrez-le dans le prix en conséquence, ou ne l’achetez pas.

Des projets de loi visent à réformer le régime côtier, et en juillet 2026 le gouvernement a annoncé des concessions sur la côte caraïbe pour attirer des hôtels. Ni l’un ni l’autre n’est encore en vigueur. Évaluez sur la base du droit en vigueur.

Sources : Constitución Política, article 19 ; Ley 6043 et son règlement, Decreto 7841-P ; avis juridique de l’ICT AL-1427-2022 ; Ley 9974 (2021) ; Ley 10735 (2025) ; Ley 2825, article 7. Confirmez le statut côtier de tout actif auprès d’un avocat costaricien.

Acheter la société ou acheter l’hôtel

La plupart des hôtels costariciens sont logés dans une société. Acheter la société ou seulement ce qu’elle détient est la première décision structurelle, et elle change presque tout ce qui suit.

Trois points à connaître tôt

1. Les droits du personnel suivent l’entreprise. En vertu de l’article 37 du Code du travail, lorsqu’une entreprise est cédée et poursuit son activité, le nouveau propriétaire devient l’employeur de son personnel, avec ses droits acquis. Le propriétaire sortant reste solidairement responsable pendant six mois ; au-delà, la responsabilité vous incombe. L’achat des actifs d’un hôtel en exploitation n’y échappe pas.
2. Un achat des parts n’échappe pas automatiquement aux droits de mutation. Depuis 2012, l’impôt atteint les cessions indirectes, c’est-à-dire un changement de contrôle d’une société qui détient un bien immobilier. L’administration fiscale traite la cession d’une participation majoritaire comme un changement de contrôle.
3. L’acquéreur retient l’impôt pour le compte du vendeur. Depuis le 6 octobre 2025, l’acquéreur d’un bien immobilier retient 2 % du prix lorsque le vendeur est domicilié au Costa Rica, à titre d’acompte sur l’impôt du vendeur, ou 2,5 % lorsqu’il ne l’est pas, à titre d’impôt libératoire. L’inscription au registre dépend de ce paiement. Intégrez-le dans la mécanique du closing.

Les frais de closing, poste par poste

• Droits de mutation : 1,5 % (Ley 6999, article 8).
• Frais de registre : 0,5 % du plus élevé de la valeur déclarée et de la valeur enregistrée (Ley 4564), plus une série de timbres.
• Honoraires de notaire : fixés par un barème officiel minimal en dessous duquel les notaires ne peuvent descendre. Demandez un devis écrit dès le départ.
• Séquestre, conseils juridiques, comptables et techniques : convenus au cas par cas.

La répartition de chaque poste relève du contrat. Convenez-en dans la lettre d’intention, pas le jour de la signature.

Les obligations sociétaires annuelles

Une société que vous achetez apporte des obligations récurrentes : l’impôt annuel sur les personnes morales (Ley 9428), la déclaration annuelle de ses bénéficiaires effectifs au registre de transparence de la banque centrale (Ley 9416), ses déclarations d’impôt sur le revenu et d’IVA, et ses déclarations municipales. Demandez la preuve que chacune est à jour. Tout arriéré vous incombe au closing.

Sources : Código de Trabajo, article 37 ; Ley 6999 et Ley 9069 ; Ley 4564 ; Ley 9047, article 3 ; Ley 6043, articles 45 et 47 ; Resolución MH-DGT-RES-0039-2025 ; Ley 9428 ; Ley 9416. La structure et le traitement fiscal dépendent des faits ; confirmez auprès d’un avocat costaricien.

Les licences qui font d’un bâtiment un hôtel

Un hôtel, c’est un bâtiment plus une pile d’autorisations. Le bâtiment s’inspecte en une journée. Les autorisations prennent plus de temps, et certaines ne se transfèrent pas du tout.

Incitations touristiques

La loi sur les incitations au développement touristique, Ley 6990 de 1985, fonctionne toujours au moyen d’un contrat touristique (contrato turístico) conclu avec l’institut. Elle peut exonérer de droits et taxes à l’importation les biens nécessaires à la construction ou à l’extension d’une entreprise touristique déclarée, à l’exclusion des véhicules et du carburant. L’administration fiscale a soutenu en 2019 que la réforme de l’IVA avait abrogé ces incitations ; le bureau du Procureur général a exprimé un avis contraire, et la commission réglementaire de l’institut continue de siéger. Un contrat existant est attaché à un projet précis. Demandez s’il peut vous être cédé avant de lui attribuer la moindre valeur.

Forêts et abords des cours d’eau

La loi forestière, Ley 7575, interdit le changement d’affectation des terrains boisés et protège des bandes le long des rivières et autour des sources et des lacs. Depuis 2022, la Ley 10210 autorise sous conditions des aménagements touristiques à faible impact sur les berges. Vérifiez tout plan directeur au regard de ces bandes de protection avant de vous y fier.

Sources : Ley 9047 ; Decreto 43432-S ; Decreto 41370-MEIC-TUR ; Ley 6990 ; Decreto 43898 ; Ley de Aguas 276 ; Ley 7575 ; Ley 10210. Confirmez la situation de chaque licence pour l’actif concerné.

Les impôts que paie un propriétaire d’hôtel

Le Costa Rica impose les revenus là où ils sont générés. Pour un hôtel, cela signifie que presque tout ce qu’il gagne entre dans le champ de l’impôt, et ce sont les détails qui décident de la structure.

Impôt sur le revenu

• Principe de territorialité. Seuls les revenus de source costaricienne sont imposés : services rendus, biens situés, capitaux investis et droits utilisés dans le pays (Ley 7092). Les revenus d’exploitation d’un hôtel sont par définition de source costaricienne.
• Taux de l’impôt sur les sociétés de 30 % sur le revenu net imposable. Les entités plus petites, en dessous d’un seuil annuel de revenu brut, paient selon un barème progressif réduit. Le seuil et les tranches sont actualisés chaque année ; demandez les chiffres en vigueur à votre expert-comptable.
• Plus-values imposées à 15 % sur le gain, introduites par la Ley 9635 à compter de juillet 2019. Pour les actifs acquis avant le 1^er juillet 2019, le vendeur peut à la place payer 2,25 % du prix de vente lors de la première cession. Les plus-values sur des actifs affectés à l’activité ordinaire constituent un revenu ordinaire imposé à 30 %, ce qui compte lorsqu’un hôtel en exploitation vend ses actifs plutôt que ses parts.
• Les dividendes sont imposés à 15 %, avec une exonération lorsque l’actionnaire est une société costaricienne exerçant une activité imposable. Des taux réduits peuvent s’appliquer aux actionnaires non-résidents, à des conditions que votre conseil doit confirmer.

Paiements à l’étranger

Si vous prévoyez de rémunérer une société de gestion étrangère, une enseigne ou une société mère, une retenue à la source s’applique. Parmi les taux en vigueur : services techniques, honoraires de gestion et redevances 25 %, intérêts 15 % dans la plupart des cas, dividendes 5 % ou 15 %. Le Costa Rica a conclu des conventions de non-double imposition avec l’Allemagne, le Mexique, l’Espagne et les Émirats arabes unis. Un contrat de gestion conçu sans en tenir compte peut coûter un quart des honoraires.

Taxe sur la valeur ajoutée

L’hébergement est soumis au taux général d’IVA de 13 %, et ce depuis que l’IVA a remplacé l’ancienne taxe sur les ventes en juillet 2019. Un barème réduit qui s’appliquait à certains services touristiques a pris fin le 30 juin 2023, et ces services paient 13 % depuis le 1^er juillet 2023. La facturation électronique est obligatoire pour les entreprises en exploitation ; la version 4.4 du format est devenue obligatoire le 1^er septembre 2025. L’administration fiscale a migré ses systèmes déclaratifs vers la nouvelle plateforme TRIBU-CR le 6 octobre 2025.

Impôt foncier et taxes locales

• Impôt foncier de 0,25 % par an sur la valeur enregistrée ou expertisée des terrains et bâtiments, facturé par la municipalité (Ley 7509).
• Droits de mutation de 1,5 % sur le plus élevé du prix et de la valeur enregistrée, plus les timbres de registre et de notaire (Ley 6999). Ils peuvent aussi s’appliquer à une cession indirecte par changement de contrôle de la société propriétaire du bien : un achat des parts n’y échappe donc pas automatiquement. Faites confirmer par votre avocat pour votre structure.
• Taxe municipale d’activité (patente). Il n’existe pas de taux national. Chaque canton a sa propre loi, généralement fondée sur le revenu brut ou net de l’année précédente, avec une déclaration annuelle sous serment.

Les règles qui évoluent

Depuis la Ley 10381 de septembre 2023, les revenus passifs de source étrangère, tels que dividendes, intérêts et plus-values, sont imposables lorsqu’ils sont perçus par une société appartenant à un groupe multinational et dépourvue de substance économique suffisante au Costa Rica. Un projet de loi du gouvernement déposé en septembre 2026, l’expediente 25.796, irait plus loin et imposerait les revenus passifs de source étrangère de tous les résidents fiscaux costariciens, personnes physiques comme sociétés. Il est en commission et peut être modifié ou ne pas aboutir. Il ne changerait pas l’imposition des revenus costariciens propres d’un hôtel, mais il peut changer la manière dont vous devriez détenir l’hôtel et l’endroit où logent vos autres revenus une fois résident.

Sources : Ley 7092, Ley 9635, Ley 10381, Ley 7509, Ley 6999 ; PwC Worldwide Tax Summaries, Costa Rica, consulté le 30 juin 2026 ; alerte fiscale EY du 11 juillet 2023 sur les services touristiques ; newsflash KPMG Costa Rica du 29 septembre 2026 sur l’expediente 25.796. Taux en vigueur en octobre 2026. Confirmez chaque taux pour votre situation auprès d’un conseil fiscal costaricien.

La masse salariale dont vous héritez

Dans un hôtel costaricien, l’équipe est le premier poste de coûts, la partie prenante la plus protégée et le passif à vérifier en premier.

Charges sociales patronales : 26,83 % du salaire brut, à compter du 1^er janvier 2026

Source : taux de la CCSS rapportés par La Nación, 16 décembre 2025. Le taux était de 26,67 % en 2025 et a augmenté avec la hausse programmée des cotisations retraite, qui se poursuit jusqu’en 2028. L’assurance accidents du travail est souvent facturée sous forme de police INS distincte ; vérifiez comment la masse salariale que vous achetez l’enregistre. Les salariés cotisent en outre 10,83 % par retenue.

Les obligations qui s’accumulent

• Treizième mois (aguinaldo). Un douzième de toutes les sommes perçues de décembre à novembre, payable au plus tard le 20 décembre (Ley 2412).
• Congés. Deux semaines payées pour cinquante semaines travaillées, qui en principe ne peuvent pas être payées en espèces.
• Préavis (preaviso). D’une semaine après trois mois d’ancienneté à un mois après un an.
• Indemnité de licenciement (cesantía). Due en cas de licenciement sans motif, selon un barème qui augmente avec l’ancienneté et plafonné à huit ans. Demandez le barème en vigueur à votre avocat.
• Les salaires minimums sont fixés chaque année par le Conseil national des salaires, tripartite, et publiés par décret. La hausse générale pour 2026 a été de 1,63 %.

Chacune de ces obligations est un véritable poste de bilan. Une équipe fidèle et ancienne porte un passif accumulé que l’acquéreur règle, reprend ou intègre dans le prix ; le chapitre vingt explique comment la structure en décide.

Sources : Código de Trabajo, articles 28, 29 et 153 et suivants ; Ley 2412 ; Decreto 45303-MTSS. Les positions en droit du travail dépendent des faits ; confirmez auprès d’un avocat costaricien.

La résidence, si vous souhaitez vivre près de votre investissement

La résidence fait l’objet d’une demande distincte, avec ses propres règles, et il vaut la peine de la planifier en même temps que l’acquisition.

Les principales voies

La loi de 2021 a abaissé le seuil investisseur de 200 000 USD à 150 000 USD, et le montant le plus bas continue de s’appliquer aux nouvelles demandes depuis la fermeture de la fenêtre d’incitations en juillet 2026. Les trois catégories de résidence confèrent une résidence temporaire, renouvelée tous les deux ans, qui peut mener à la résidence permanente après trois ans. Le conjoint et les enfants peuvent être inclus. Le permis de nomade numérique est valable un an, renouvelable une fois, et ne mène pas à la résidence.

Deux points à connaître avant d’acheter

1. Votre structure est-elle éligible ? Les hôtels sont généralement acquis par une société costaricienne. La question de savoir si un investissement détenu via une société compte pour la résidence investisseur, ou s’il doit être détenu à titre personnel, appelle une réponse écrite pour votre situation.
2. La fenêtre d’incitations est fermée. La Ley 9996 offrait des incitations fiscales et douanières, notamment l’importation en franchise des biens mobiliers et des véhicules et une réduction de 20 % des droits de mutation, à ceux qui se qualifiaient dans un délai de cinq ans. Cette fenêtre s’est fermée en juillet 2026, et nous n’avons trouvé aucune prolongation. Ceux qui ont obtenu les incitations les conservent pendant dix ans.

Prévoyez du temps. Le traitement par l’autorité migratoire prend de nombreux mois, et le calendrier de votre résidence légale ne doit pas se trouver sur le chemin critique de votre acquisition.

Sources : Ley 9996 et Decreto 43926-MGP-H-TUR ; Ley 8764 ; Ley 10008 ; synthèses de cabinets d’avocats et de presse de septembre et octobre 2026. Les règles de résidence évoluent ; confirmez auprès d’un avocat costaricien avant tout dépôt.

Banque et transferts de fonds

L’argent qui achète l’hôtel sera examiné avant même d’arriver. Préparez-vous-y comme à une due diligence, car c’en est une, sur vous.

• Le droit de la lutte contre le blanchiment s’applique à chaque maillon de la chaîne. Les banques sont supervisées par la SUGEF en vertu de la Ley 7786. Les notaires, les comptables et les intermédiaires immobiliers sont des sujets assujettis en vertu de la même loi et doivent s’enregistrer auprès de la SUGEF. Attendez-vous à ce que chacun vous demande l’origine de vos fonds.
• Préparez un dossier d’origine des fonds avant d’en avoir besoin. Relevés bancaires, la vente ou les revenus à l’origine des fonds, déclarations fiscales et documents sociaux de toute société holding. Un virement qui arrive sans ce dossier peut rester bloqué des semaines.
• Ouvrir un compte en tant qu’étranger prend plus de temps que prévu. Les pratiques varient selon les banques. Beaucoup exigent une carte de résident pour un compte complet et proposent des comptes limités aux non-résidents. Commencez tôt, et demandez à votre avocat quelle banque convient à votre situation.
• L’échange international d’informations est automatique. Le Costa Rica échange les informations sur les comptes financiers avec les États-Unis en vertu d’un accord FATCA et avec d’autres pays selon la norme commune de déclaration (CRS) de l’OCDE. Partez du principe d’une transparence totale dans les deux sens.
• Le financement local des acquisitions existe, aux conditions locales. Attendez-vous à des apports plus importants, à davantage de documentation et parfois à des garanties locales si vous n’êtes pas résident. Les taux et conditions sont propres à chaque banque : comparez au moins deux prêteurs et une option privée.
• Le séquestre est courant, mais n’est pas réglementé en tant que tel. Les fonds d’acquisition sont souvent conservés par un agent de séquestre jusqu’à l’inscription du transfert. Il n’existe pas de loi spécifique au séquestre ; toute personne qui administre des fonds de clients doit s’enregistrer auprès de la SUGEF en vertu de la Ley 7786. Demandez la preuve de cet enregistrement, et faites examiner la convention de séquestre par votre avocat, avant tout virement.

Sources : Ley 7786, articles 15 et 15 bis ; accord FATCA entre les États-Unis et le Costa Rica ; Ley 9068 et Resolución DGT-R-006-2018. Les pratiques bancaires varient selon les établissements.

L’équipe dont vous aurez besoin sur place

Les acquisitions étrangères réussies ont toutes le même point commun : une petite équipe locale, désignée avant que l’actif ne soit trouvé.

Nous travaillons avec un réseau de spécialistes indépendants pour chacun de ces rôles, notamment Quatro Legal pour les acquisitions directes lorsque l’investisseur souhaite un avocat étroitement impliqué, Ambiental Process pour la vérification des registres, ADUO Arquitectos pour les aspects techniques et les permis, et Lacosta Advisors pour la faisabilité et l’évaluation. Nous échangeons des contacts avec eux dans les deux sens et aucun de nous ne verse de commission d’apport : chaque mise en relation se fait donc sur le mérite. Vous êtes libre de désigner qui vous voulez.

La due diligence, document par document

L’acquisition d’un hôtel costaricien se décide sur le dossier accessible sous NDA, bien plus que sur les photographies ou le prix demandé.

Vous trouverez ci-dessous les documents, avec leur nom local, ce que chacun prouve, et le signal d’alerte propre à chacun. Rien ici ne remplace un avocat costaricien et un expert-comptable local. C’est une carte, pour que vous sachiez quoi demander et puissiez juger rapidement si le dossier d’un vendeur est réel.

Propriété et foncier

• Étude de registre (estudio registral). Extrait à jour indiquant le folio real, le propriétaire inscrit, la superficie, les limites et chaque annotation. Signal d’alerte : des cessions récentes entre parties liées, ou un propriétaire inscrit dont le nom ne correspond pas à la partie qui négocie avec vous.
• Plan cadastral (plano catastrado). Signal d’alerte : un plan ancien, une superficie qui ne concorde pas avec le registre, ou des bâtiments situés hors des limites du plan.
• Charges (gravámenes y anotaciones). Hypothèques, privilèges, servitudes, usufruits, annotations de litiges, servitudes d’accès, d’eau ou d’électricité. Signal d’alerte : une servitude d’accès sur le terrain d’un voisin qui est informelle plutôt qu’inscrite. Si la route qui mène à l’hôtel n’est pas juridiquement garantie, rien d’autre ne compte.
• Dossier sociétaire. Statuts, registre des associés, certificat de représentation légale (personería jurídica), livres sociaux. Signal d’alerte : des déclarations en sommeil, ou des procurations qui n’autorisent pas clairement la vente.
• Zone maritime terrestre, le cas échéant. La concession, sa durée et les années restantes, le dossier municipal, la régularité des paiements, l’état du plan réglementaire côtier, et les limites de détention applicables aux concessionnaires étrangers. Signal d’alerte : une échéance proche sans renouvellement engagé, des arriérés, ou une structure qui ne respecte pas les restrictions de participation étrangère.

Permis et licences

• Licence municipale d’exploitation (patente). Signal d’alerte : une licence couvrant une activité plus restreinte que celle exercée.
• Usage des sols (uso de suelo). Signal d’alerte : un usage toléré depuis des années mais jamais formellement autorisé, qui ressurgit dès que vous demandez quoi que ce soit.
• Permis de construire. Signal d’alerte : l’écart classique, lorsqu’un fondateur a ajouté des chambres au fil des ans sans autoriser chaque phase. C’est régularisable, parfois à grands frais, et c’est votre argument de négociation plutôt qu’une surprise pour plus tard.
• Viabilité environnementale (viabilidad ambiental, SETENA). Signal d’alerte : un dossier expiré, ou des conditions non remplies attachées à l’autorisation d’origine.
• Permis du ministère de la Santé, couvrant l’établissement, la cuisine, la piscine et les installations d’eau.
• Déclaration de l’institut du tourisme (declaratoria turística) et certification de durabilité, le cas échéant. Signal d’alerte : une déclaration caduque présentée comme en vigueur.

L’eau, le document décisif

Lettre de disponibilité en eau (carta de disponibilidad de agua) délivrée par le distributeur ou l’ASADA locale, ainsi que le contrat de raccordement et la capacité effectivement fournie. Dans une grande partie du Costa Rica, ce seul document détermine si vous pouvez ajouter une chambre, une piscine ou un couvert au restaurant. Un vendeur qui affirme que l’eau ne pose aucun problème, sans lettre, vous dit en réalité qu’il n’y a pas de lettre. Signal d’alerte : pas de lettre, une lettre au nom d’un ancien propriétaire, une capacité inférieure à la consommation actuelle, ou un district soumis à un moratoire sur les nouveaux raccordements. Un puits privé exige sa propre autorisation.

Finances

• Déclarations fiscales déposées (declaración de renta, D-101) sur au moins trois ans, ainsi que les déclarations de taxe sur la valeur ajoutée. Comparez les chiffres déclarés aux comptes de gestion. Signal d’alerte : un écart important sans explication documentée. Quelle que soit l’explication, vous ne pouvez évaluer que ce qui est documenté.
• États financiers complets, par année et idéalement par mois, avec le plan comptable.
• Tableau de normalisation. Véhicules, logement familial, proches sur la masse salariale, voyages personnels, chaque retraitement identifié et justifié. Signal d’alerte : un retraitement global unique sans détail.
• Échéancier de la dette. Chaque prêt, son solde, son taux, son échéance, ses sûretés et sa clause de changement de contrôle. Signal d’alerte : une dette garantie par des actifs non compris dans la vente.
• Fonds de roulement et acomptes clients. Les prépaiements de séjours futurs sont un passif qui se transfère avec les réservations futures. Convenez explicitement de leur traitement au closing.
• Taxes municipales et impôts sur les sociétés. Signal d’alerte : des arriérés, qui peuvent grever le bien plutôt que la personne.

Le social, à calculer avec soin

• Masse salariale et sécurité sociale (planilla, CCSS), avec l’historique des cotisations et une attestation de régularité. Signal d’alerte : du personnel qui travaille sans figurer sur la masse salariale déclarée. Les arrangements informels créent un passif réel et chiffrable.
• Contrats de travail et droits acquis. Le droit du travail costaricien est protecteur. L’indemnité de licenciement, le préavis, la prime annuelle et les droits à congés s’accumulent et constituent de véritables postes de bilan, pas des éventualités à balayer d’un revers de main.
• Assurance accidents du travail, à jour et correspondant à l’effectif réel.
• Litiges et réclamations, passés et en cours.

Obtenez un calcul indépendant du passif social total accumulé. Dans un achat des actifs, il est normalement réglé ou repris explicitement. Dans un achat des parts, il vient avec la société, que quelqu’un l’ait mentionné ou non.

Exploitation

• Taux d’occupation, prix moyen par chambre et revenu par chambre disponible, par mois, sur trois ans, exportés du logiciel de gestion hôtelière plutôt que saisis sur une diapositive.
• Mix de canaux, avec les tarifs nets de chacun. Signal d’alerte : une forte occupation obtenue presque entièrement à des tarifs de gros très remisés.
• Concentration, et le caractère contractuel ou personnel des relations clés.
• Contrats de distribution : tarifs, allotements, délais de rétrocession, clauses de changement de contrôle.
• Réputation : notes d’avis par plateforme dans le temps, et ce que les plaintes récurrentes révèlent de l’entretien différé ou des effectifs.
• Données clients : taux de retour, base de données, et possibilité légale de la transférer.
• Carnet de réservations : réservations confirmées au-delà du closing et acomptes associés.

Bâti

• Expertise de l’état du bâti : toitures, structure, dégâts d’humidité et de termites, électricité, traitement de l’eau, installations de piscine, équipements de cuisine, groupes électrogènes, solaire, connectivité, véhicules.
• Plan d’entretien différé chiffré par une entreprise locale, et non estimé à partir de photographies.
• Inventaire du mobilier, des agencements et des équipements, avec propriété confirmée. Signal d’alerte : des équipements ou véhicules en location inscrits parmi les actifs vendus.
• Assurances : polices en cours, historique des sinistres, et adéquation de la couverture au coût de remplacement.

Les quatre vérifications qui comptent le plus

Commencez par ces quatre-là. Tout le reste se négocie.

1. L’accès légal. Une servitude inscrite ou une voie publique jusqu’au bien. Sans cela, l’actif n’est pas ce que vous croyez.
2. La disponibilité en eau, par écrit. Pas de lettre, pas d’extension, quelle que soit la surface de terrain.
3. L’autorisé face au construit. Ce qui est bâti, comparé à ce qui a été autorisé.
4. La situation sociale réelle. La masse salariale déclarée comparée à l’effectif réel, et le total des droits acquis.

Comment séquencer le travail

Menez les volets juridique, financier et social en parallèle dès le premier jour d’exclusivité. Commandez immédiatement l’étude de registre et la lettre sur l’eau, car ce sont les plus rapides à obtenir et les plus susceptibles de mettre fin au processus. Réservez tôt l’expertise du bâti, car les bons experts locaux sont rares en saison. Tenez une liste unique des points ouverts, partagée avec le conseil du vendeur, qui suit chaque point jusqu’à sa clôture. Rien ne préserve mieux une opération que deux parties qui regardent la même liste.

Qui réussit ici

Le Costa Rica récompense un certain type d’acquéreur. Voici comment vous y reconnaître.

Le Costa Rica vous convient si

• Vous voulez une entreprise en exploitation dans une démocratie stable, forte d’une longue tradition de tourisme international, et une croissance régulière vous satisfait plus qu’un boom.
• Vous pouvez détenir pendant des années. L’hôtellerie est ici un cycle long, et les meilleurs points d’entrée naissent de transitions de fondateurs qui demandent du temps pour mûrir.
• Vous ou votre exploitant savez gérer un hôtel, ou vous êtes prêt à désigner quelqu’un qui le sait. L’essentiel de la valeur de ces actifs vient de la manière dont ils sont gérés.
• Vous pouvez financer en fonds propres, ou avec une structure de capital qui ne dépend pas d’une dette locale bon marché.
• Vous êtes prêt à constituer le dossier correctement : eau, accès, permis, social, dans cet ordre.

Un autre marché vous conviendra peut-être mieux si

• Vous avez besoin d’un rendement garanti ou d’une date de sortie fixe. Personne ne peut promettre de façon crédible l’un ou l’autre ici.
• Vous attendez un marché d’annonces publiques avec des ventes comparables transparentes. Une grande partie de ce marché se négocie de gré à gré, ce qui fait l’objet des parties deux et trois.
• Vous voulez un investissement immobilier passif avec un programme locatif. C’est un produit immobilier, et ce guide traite d’entreprises.
• Votre modèle repose sur un affaiblissement du colón, ou sur un chiffre national d’occupation dont vous n’avez pas retrouvé la source.

Comment nous travaillons avec vous

De votre premier voyage de repérage à la lettre d’intention, et au-delà : deux associés sur le terrain, un réseau de spécialistes qui travaillent chacun pour vous, et un dossier de décision unique sur lequel vous pouvez agir.

Arrivée au Costa Rica elle-même en tant qu’investisseuse. Elle vient d’un family office, où elle gérait le portefeuille immobilier : restauration de biens, évaluation d’entreprises et de structures, et détection du potentiel d’un actif. Elle lit l’opération : la structure, ce que le bâtiment et l’équipe peuvent porter, et ce qui doit se passer, et dans quel ordre, pour que le plan fonctionne.

Costaricien, fort de plus de 40 ans dans le secteur touristique du Costa Rica. Il lit la destination : comment se comportent la clientèle, les saisons, l’accès et les relations commerciales d’une région, et où va le tourisme dans le pays. Lorsque vous demandez si c’est le bon endroit, c’est Daniel qui répond.

Nous travaillons en espagnol, en anglais, en néerlandais, en allemand et en français. CHN Hospitality Partners est un fournisseur enregistré auprès de PROCOMER, l’agence costaricienne de promotion du commerce et de l’investissement ; le statut de fournisseur est un enregistrement, pas une recommandation. Dans notre registre en octobre 2026 : 25 actifs hôteliers dans sept régions, totalisant plus de 640 chambres. Sept se trouvent sur la côte caraïbe, notre terrain de prédilection.

Un seul parcours, à votre rythme

Nous adaptons la profondeur du travail à l’étape où vous vous trouvez, afin que vous investissiez dans la due diligence au moment où elle compte, et que les propriétaires vous ouvrent leurs portes lorsque vous êtes prêt.

Ce que vous recevez : un dossier de décision unique

Toutes les analyses portant sur un actif, organisées autour de la question à laquelle vous devez répondre : dois-je engager des capitaux dans cet hôtel, à ce prix, à ces conditions ? L’analyse de la destination, les registres vérifiés, la faisabilité et l’évaluation, les constats techniques et le plan d’investissements, les constats juridiques et l’analyse de terrain, chacun avec le coût de ce qui a été constaté et l’ordre dans lequel les choses doivent se faire. Lorsque les analyses divergent, nous vous disons à laquelle nous nous fierions, et pourquoi.

Pour qui nous agissons, et qui paie

Deux voies, tenues séparées, pour que vous sachiez toujours de quel côté nous nous trouvons.

• Hôtels de notre registre : nous agissons pour le vendeur. Le propriétaire nous mandate par écrit et paie notre commission de succès au closing. Vous ne nous payez rien pour les mises en relation, les teasers ou le dossier. Nous le précisons dès le premier message concernant chaque actif.
• Sur ces hôtels, votre propre due diligence reste indépendante. Nous n’agissons jamais comme votre conseil sur un hôtel que nous représentons pour le vendeur. Pour vos analyses opérationnelles, techniques, juridiques et financières, nous vous présentons des spécialistes indépendants qui travaillent pour vous et vous rendent compte.
• Accompagnement acquéreur : nous agissons pour vous. Lorsque vous nous mandatez pour explorer, rechercher ou évaluer, le périmètre et les honoraires sont convenus au préalable avec vous par écrit. Si un hôtel de notre propre registre correspond à votre cahier des charges, nous vous indiquons par écrit, avant que vous ne le voyiez, que nous agissons pour son vendeur.
• Les spécialistes sont rémunérés directement par vous. Nous n’ajoutons rien à leurs honoraires et ne percevons aucune commission d’apport ; avec nos partenaires, nous échangeons des mises en relation dans les deux sens.
• Profimercadeo et Enchanting Hotels sont les sociétés de Daniel. Elles sont toujours facultatives, et vous en connaissez le coût avant de décider.

Vos trois prochaines étapes

Si vous avez lu jusqu’ici, vous en savez déjà plus sur le fonctionnement de ce marché que la plupart des personnes qui le prospectent depuis un an.

Un. Déposez votre mandat d’achat. Le modèle figure au chapitre quinze ; le formulaire se trouve sur invest-costarica.com/buying-mandate. Cela prend environ cinq minutes, c’est gratuit, et c’est à ce mandat que sont rapprochés les actifs confidentiels de notre registre.

Deux. Vous explorez encore ? Commencez par le lieu. Si vous ne savez pas encore quelle région vous convient, un itinéraire Explorer ou une journée guidée sur le terrain vient en premier. Le chapitre précédent, « Comment nous travaillons avec vous », en donne le détail.

Trois. Désignez un avocat tôt. Un avocat costaricien et un expert-comptable local, identifiés avant de trouver l’actif plutôt qu’après. Le chapitre vingt-six présente l’équipe ; demandez-nous des mises en relation si cela vous aide.

Ce qui se passe après votre enregistrement

• Un bref entretien de qualification, en français, anglais, espagnol, néerlandais ou allemand.
• Des teasers anonymes rapprochés de votre mandat, sous code de référence.
• Un NDA pour chaque actif précis que vous souhaitez examiner, puis le dossier préparé.
• Une visite discrète, organisée comme un simple séjour client.

Orientation générale uniquement. Rien dans ce guide ne constitue un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Les positions costariciennes en matière juridique, fiscale, sociale et côtière dépendent des faits et doivent être confirmées par un avocat costaricien pour l’actif concerné. Aucun bien, aucun propriétaire et aucune transaction ne sont identifiés dans ce guide. Les chiffres sont sourcés et datés ; les lois et les taux évoluent, et cette édition reflète la situation au 19 octobre 2026.

Sources

Chaque chiffre de ce guide peut être retracé. Voici les sources sur lesquelles il repose, telles que consultées en octobre 2026.

Économie et devise

• FMI, communiqué de presse 26/177, consultation de 2026 au titre de l’article IV avec le Costa Rica, 29 mai 2026. imf.org
• Banco Central de Costa Rica (BCCR), Memoria Anual 2023 et Informe de Política Monetaria, juillet 2026, selon observador.cr et delfino.cr. bccr.fi.cr
• Données de change MONEX de la BCCR, selon observador.cr, 17 juillet 2026.
• INEC, indice des prix à la consommation de décembre 2025 et projections de population issues du recensement de 2022, selon delfino.cr. inec.cr
• Décisions de notation de Moody’s (septembre 2025), S&P Global (22 octobre 2025) et Fitch, selon la presse ; rapport de risque pays du SECMCA, deuxième trimestre 2026.
• OCDE, adhésion du Costa Rica, 25 mai 2021. oecd.org
• Constitución Política de la República de Costa Rica, articles 12 et 19.

Tourisme

• Instituto Costarricense de Turismo (ICT), Llegadas internacionales, rapports de décembre 2025 et septembre 2026. ict.go.cr
• ICT, Gasto medio y estadía media, vía aérea, 2006 à 2025 (enquête aux aéroports au départ).
• ICT, Oferta de hospedaje 2003 à 2025.
• ICT et BCCR, Divisas por turismo 2025 ; compte satellite du tourisme de la BCCR 2012 à 2021.
• Contraloría General de la República, audit DFOE-SOS-IAD-00006-2026, selon delfino.cr.
• Chiffres des homicides 2025 de l’Organismo de Investigación Judicial (OIJ), selon delfino.cr, 5 janvier 2026.
• Département d’État américain, avis aux voyageurs pour le Costa Rica, 2 avril 2026. travel.state.gov

Droit : propriété, littoral, structures, licences

• Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, et Decreto 7841-P ; Ley 9974 (2021) ; Ley 10735 (2025) ; Ley 9221 ; avis juridique de l’ICT AL-1427-2022.
• Ley 2825, article 7 (bandes frontalières).
• Ley 6999 et Ley 9069 (droits de mutation, y compris les cessions indirectes) ; Ley 4564 (frais de registre).
• Ley 9428 (impôt sur les personnes morales) ; Ley 9416 et Decreto 44390-H (registre des bénéficiaires effectifs).
• Código de Trabajo, articles 28, 29, 37 et 153 et suivants ; Ley 2412 (aguinaldo).
• Ley 9047 (licences d’alcool) ; Decreto 43432-S (permis sanitaires) ; Decreto 41370-MEIC-TUR (entreprises touristiques) ; Ley 6990 et Decreto 24863-H-TUR (incitations touristiques).
• Decreto 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC (évaluation environnementale) ; Ley de Aguas 276 ; Ley Forestal 7575 ; Ley 10210.
• Ley 7786 (lutte contre le blanchiment), articles 15 et 15 bis.

Fiscalité, masse salariale et résidence

• Ley 7092 (impôt sur le revenu) ; Ley 9635 (finances publiques, IVA et plus-values) ; Ley 10381 (2023) ; Ley 7509 (impôt foncier).
• Resolución MH-DGT-RES-0039-2025 (retenue sur les cessions immobilières) ; MH-DGT-RES-0027-2024 (facture électronique 4.4).
• Expediente legislativo 25.796 (2026), selon la synthèse de KPMG Costa Rica, 29 septembre 2026, et delfino.cr.
• PwC Worldwide Tax Summaries, Costa Rica, consulté le 30 juin 2026. taxsummaries.pwc.com
• Alerte fiscale EY sur l’IVA des services touristiques, 11 juillet 2023 ; alerte fiscale EY sur la retenue au titre des plus-values, 25 septembre 2025.
• Taux de cotisation CCSS pour 2026, selon La Nación, 16 décembre 2025 ; Decreto 45303-MTSS (salaires minimums 2026).
• Ley 9996 et Decreto 43926-MGP-H-TUR (investisseurs, rentistas et pensionados) ; Ley 8764 (migration) ; Ley 10008 (nomades numériques).
• Accord FATCA entre les États-Unis et le Costa Rica ; Ley 9068 et Resolución DGT-R-006-2018 (norme commune de déclaration).

Photographies

• Couverture : « Arenal Volcano National Park » par BNP-CR506, CC BY-SA 4.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Première partie : « Cascada at Rio Celeste (15272772614) » par François Bianco, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Deuxième partie : « Parque Nacional Corcovado » par José R., CC BY 3.0 (creativecommons.org/licenses/by/3.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Troisième partie : « Monteverde bosque » par Haakon S. Krohn, CC BY-SA 3.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Quatrième partie : « Tamarindo beach-Guanacaste-Costa Rica » par Jarle Naustvik, CC BY 2.0 (creativecommons.org/licenses/by/2.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Cinquième partie : « The Perishoners (28139345111) » par Los Paseos from Earth, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Sixième partie : « Manuel Antonio National Park » par RAMDOM X, domaine public, via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Septième partie : « Chestnut-mandibled Toucan » par Marinezilla, CC BY 3.0 (creativecommons.org/licenses/by/3.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Huitième partie : « Bradypus variegatus » par Christian Mehlführer, User:Chmehl, CC BY 2.5 (creativecommons.org/licenses/by/2.5), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Chapitre treize : « Roca Bruja – Guanacaste – Costa Rica » par dog4aday, CC BY 2.0 (creativecommons.org/licenses/by/2.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Chapitre treize : « Playa Uvita, Costa Rica » par Alfarjores, CC BY 4.0 (creativecommons.org/licenses/by/4.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Chapitre treize : « View of Cahuita National Park, CR (9901357883) » par Pavel Kirillov from St.Petersburg, Russia, CC BY-SA 2.0 (creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.
• Chapitre treize : « Poas crater » par Peter Andersen, CC BY 2.5 (creativecommons.org/licenses/by/2.5), via Wikimedia Commons. Redimensionnée et recadrée.

Photographies de destinations uniquement. Aucune ne montre un établissement de notre registre.

« Selon la presse » ou « selon » signifie que nous nous sommes appuyés sur une synthèse de presse ou professionnelle nommée d’un chiffre officiel. « Notre calcul » désigne une simple opération arithmétique sur une série officielle. Les corrections sont les bienvenues à hola@invest-costarica.com, et chaque édition consigne ce qui a changé.